Р.Наранбаяр: Хувийн хэвшил нь нийслэлээс алс байршилд бүтээн байгуулалт босгоно гэдэг эр зоригийн асуудал

“Эрхэт Монгол” группийн төслүүдийн бүтээн байгуулалтын талаар ТУЗ-ийн дарга Р.Наранбаяртай ярилцлаа.

-“Эрхэт Монгол” группийн бүтээн байгуулалтын ажил ямар шатанд явж байгаа вэ. Төслийн явц, гүйцэтгэлийн талаарх сүүлийн үеийн мэдээлэл өгнө үү?

-2021 оны тавдугаар сараас эхлэн “Гранд Маршал” төслийг бид амжилттай хэрэгжүүлж эхэлсэн. Үүнээс хойш “DZ Residence”, “Хайрын хот” зэрэг төслүүдийг хэрэгжүүлээд явж байна. “Гранд Маршал” төсөл нь анхны төлөвлөгөөгөөр бол 500 айлын, хотхон дотроо цэцэрлэг, дунд сургууль, сувилал, үйлчилгээний төвтэй байхаар төлөвлөгдсөн. Тухайн үед иргэдийн зүгээс  барилгын салбарт хөрөнгө оруулах сонирхол өндөр байсан. Иймээс манай төсөл дээр нэлээд хэмжээний хөрөнгийн хуримтлал бий болсон. Энэ хуримтлалыг бид ч үр дүнтэй сайн ашиглаж, төсөл эхэлсэн 2021 ондоо багтаан хотхоныхоо дотоод  дэд бүтцийг 100 хувь шийдвэрлэж, орон сууц, хаусны барилгын бүтээн байгуулалт ч нэлээд эрчимтэй явагдсан.

Тухайлбал, хотхоны дулаан, цэвэр бохир усны шугам бүрэн тавигдаж, автозамын бүх бэлтгэл ажлуудыг гүйцэтгэн, “Мультихаус” ангиллын орон сууцны нэгдүгээр ээлжийн 132 айлын зургаан блок барилгын карказыг бүрэн дуусгасан бол хоёрдугаар ээлжийн мөн зургаан блок орон сууцны суурийн болон зоорийн давхарын цутгалтын ажлыг гүйцэтгэсэн. Манай хотхон нийт 121 айлын сингл хаус, твин хаус, таун хаусны төлөвлөлттэй. Бүх барилгуудын карказ угсралтыг 2021 ондоо эхлүүлж, хамгийн багадаа суурийн цутгалтын ажлыг гүйцэтгэсэн юм. Дээр нь төвийн ариутгах татуургын 7.8 км шугамын ажлаас 1.2 км шугамыг тавилаа.

19.2 км цахилгаан дамжуулах агаарын шугамын ажил 60 хувьд хүрсэн. 2021 он бол ковидын нөлөөлөл арилаагүй, хил гааль хаалттай, эдийн засаг хумигдмал  байсан үе. 8.4 мвт-ын дулааны дэд станцын барилгын А, Б блокын ажил болон дөрвөн зуухны захиалга бүрэн хийгдэж, зуухны угсралтын инженерүүдийг нийлүүлэгч талаас хүлээн аваад байсан. Уншигчид санаж байвал, 2021 оны аравдугаар сарын 14-ний өдөр БНХАУ хилээ хаасан шүү дээ. Яг энэ өдөр тэдгээр инженерүүд Монгол Улсад хүрэлцэн ирсэн. Угсрах хүн нь ирчихээд байхад зуухаа оруулж ирж чадахгүй л нөхцөл байдалтай 14 сарын дараа тэдгээр инженерүүдийг арга буюу нутаг буцаасан. Энэ хооронд нийлүүлэгч маань тэр хүмүүсийн цалин, томилолтыг олгоод, бид ч энд байр хоол, орчуулагчийн зардалд багагүй хөрөнгө зарцуулсан. Энэ мэт яг амьдрал дээр тохиолдсон бэрхшээлийн улмаас ганц манай групп ч биш маш олон барилгын компани бүтээн байгуулалтын төслүүдээ зогсоож, царцааж хойшлуулсан. “Эрхэт Монгол” группийн тухайд энэ үед “Гранд Маршал” төслийн бүтээн байгуулалтын ажлаа зогсоогоогүй. Гэхдээ удааширсан зүйлүүд бий.

-Одоо бүтээн байгуулалтын чиглэлд ямар ажлууд хийгдэж байна вэ?

-Одоо “Гранд Маршал” хотхоны нэгдүгээр ээлжийн мульти хаусын 132 айлын орон сууцыг энэ онд ашиглалтад өгөхөөр ажиллаж байна. “Мультихаус” тав, зургаадугаар блокын дотор заслын ажил он дамнах байх. Дээр нь энэ хэсгийнхээ гадна талын зам, талбай, тохижилт, дэд бүтцийг бүтэн шийдэж, цогцоор нь ашиглалтад оруулах зорилго тавьсан.

2023 оны тухайд бид “Гранд Маршал”-ын хоёрдугаар ээлжийн 132 айлын орон сууцыг  мөн ашиглалтад оруулахаар  төлөвлөсөн. Нийтдээ 40-өөд тэрбум төгрөгийн хөрөнгө оруулалт шаардлагатай байсан. Тэгэхээр бидний хувьд нэлээн хүндрэлтэй нөхцөлд нийт хөрөнгө оруулалтынхаа 55 орчим хувь буюу 22 тэрбум төгрөгийг амжилттай шийдвэрлээд, нэгдүгээр ээлжийнхээ бүтээн байгуулалтыг цааш нь үргэлжлүүлж байна. Хөрөнгө оруулалт шаардлагатай хэмжээндээ хараахан хүрээгүй учраас хоёрдугаар ээлжийн бүтээн байгулалтыг 2024 оны хавар үргэлжлүүлж, тухайн оныхоо дөрөвдүгээр улиралд ашиглалтад өгөх шинэ төлөвлөгөөтэй ажиллаж байна.

-Ингэхэд ковидоос улбаатай эдийн засгийн хям­рал, түүнчлэн хил гааль хаагдах, барилгын материалын үнэ өсөх, тасалдах, ажил удаашрах гэх мэт байдлыг захиалагчид чинь хэр ойлгож байх юм бэ. Хамтын ажиллагаа яаж явагдаж байна?

-Саяын ярьсан хэсэгт захиалга хийгээд байсан захиалагчдадаа бид нэлээд таатай нөхцөлийг олгохоор захиалгын гэрээнд нь өөрчлөлт оруулж, захиалагч нэг бүртэй уулзаж, ярилцаад асуудлаа шийдвэрлээд явж байна. Төслийн талбай дээрээс манай ерөнхий гүйцэтгэгч “Зиндаа” констракшн компанийн зүгээс ирүүлсэн мэдээллээр бол өнөөдрийн байдлаар МН-6 блокийн суурийн ус чийгнээс хамгаалах тосон түрхлэгийн ажлууд хийгдсэн байна. Цаашлаад дулаалга, гадна фасад, дээвэр, цонхны ажлууд шат дараатай хийгдэнэ. “Сингл хаус” 1, 2, 6 дугаар блок дээр гадна фасадын ажлууд үргэлжлэн явагдаж байна. Мөн таун хаус, твин хаусын тавдугаар эгнээ хүртэлх босоо тэнхлэгийн зам бүрэн цутгагдаж дууссан. Цаашид 60 автомашины багтаамжтай зочдын зогсоолын цутгалтын ажлууд удахгүй эхэлнэ. Мөн МН-5, 6-р блокийн гадна дулаалга, цонх, гаднах фасад, дээврийн ажлууд ирэх долоо хоног гэхэд материал нь буухаар хийгдээд эхэлнэ. Нийтдээ 24 айлын хаусын бүтээн байгуулалтын ажлууд нь дуусах шатандаа ороод явж байна. Түрүүнд хэлсэн 1-р ээлжийн 132 айлын "Мультихаус” /зургаан блок/-ын тухайд гадна талын бүх дулаалга, цонх, дээвэр, фасадын ажлуудыг хийж гүйцэтгэхээр манай томоохон туслан гүйцэтгэгч компани шалгараад ажиллаж байна. Барилгын салбарт 20 гаруй жилийн туршлагатай групп компани байгаа. Хотхоны тухайд онцолж ярих нэг зүйл бол дулааны дэд станцын  асуудал. 8.4 мгВаттын хүчин чадал бүхий дөрвөн зуухтай дулааны дэд станцыг бид хотхоны хэмжээнд төлөвлөсөн. Энэ бол томоохон хэмжээтэй сумын төвийг тэжээх хүчин чадалтай дэд станц юм. Ирэх сараас энэ зуухны эхний ээлжийг дотооддоо оруулж ирж, угсралтын ажлыг хийнэ. Ингэхээр бид энэ ондоо багтаж дулааны найдвартай эх үүсвэртэй болж, нийт ашиглалтад орсон болон бүтээн байгуулалтын ажил явагдаж байгаа барилгуудаа холбох нөхцөл бүрдэж байгаа юм. Ирэх хавар бол нийт хотхонуудыг тэжээх хэмжээний дулааны дэд станц бүрэн утгаараа ашиглалтад орно. Хоёр дахь эх үүсвэр бол цахилгаан эрчим хүчний эх үүсвэр байдаг. Энэ дээр 10мгВатт-ын цахилгаан дамжуулах агаарын шугам манай хотхон дээр төлөвлөгдсөн. Энэ ажил 60 гаруй хувьтай үргэлжлээд явж байна. 2023 ондоо багтаж цахилгааны найд­вар­тай эх үүсвэрээр хотхоноо хангах ажлууд хийгдэж байна. Ингэснээр манай “Гранд Мар­шал” төсөл бүрэн утгаараа төвийн болон төвлөрсөн дэд бүтэц­тэй 100 хувь холбогдох  нөх­цөл бүрдэж байгаа гэсэн үг юм.

-Хотоос алслагдсан бүсэд бүтээн байгуулалт хийнэ гэдэг түүнийг дагасан алдагдал, зардал чирэгдэл их гарах нь ойлгомжтой. Хэрэглэгчдэд бол цэвэр агаарт, дуу чимээнээс хол гээд давуу талууд олонтой байх?

-Улаанбаатар хотын төвөөс 19 км-т байрлаж байгаа, тансаг зэрэглэлийн энэ хотхонд одоогоор 786 айлыг байгалийн үзэсгэлэн бүрдсэн  цогцолборт, төвийн орон сууцанд амьдрахтай адил бүх нөхцөлүүдийг хангаж оруулахаар ажиллаж байна. Тийм учраас нэлээд их хэмжээний, тодруулбал 30 гаруй тэрбум төгрөгийн зардал гаргаад явж байгаа. Нөхцөл байдал 2021 онтой харьцуулахад өөр болсон. Нэг дор хөрөнгийн хуримтлал ихээр үүссэн нөхцөлд нэгэн зэрэг барилгуудыг барьж болдог бол зах зээлийн нөхцөл байдал өөрчлөгдсөн өнөөгийн нөхцөлд дуусаагүй барилга хэлбэрт орсон тэдгээр хөрөнгийг эдийн засгийн эргэлтэд оруулж, нэг, хоёрдугаар ээлжийг шат дараатай ашиглалтад оруулах, нэгийг нь нөгөөгөөр санхүүжүүлэх санхүүгийн найдвартай схем тогтож эхэлж байна гэж ойлгож болно. 

Цаашид “Эрхэт Монгол” группийн зүгээс төсөл, бүтээн байгуулалтын чиглэлд гадны хөрөнгө оруулалтыг татан ашиглах зорилгыг түлхүү тавьж байгаа. Өнгөрсөн зуны хувьд БНСУ-ын зуучлалын байгууллагаар дамжуулан Япон улсаас нийтдээ 6.7 сая ам.долларын хөрөнгө оруулалт татахаар яриа хэлэлцээ хийсэн. Энэ ажил ирэх жил биеллээ олсон тохиолдолд “Гранд Маршал”, “DZ Residence” төслүүдийн бүтээн байгуулалтад томоохон түлхэц болох учиртай.

-Энэ ташрамд бусад төслүүд хэрхэн хэрэгжиж байгааг тодруулна уу?

-Бусад төслийн талаар товч мэдээлэл өгье. Өмнөговь аймгийн Даланзадгад хотод DZ Residence 1, 2 гээд хоёр байршилд нийтдээ 378 айлын 10 давхар бүрэн цутгамал, газар хөдлөлтийн 10 баллд тэсвэртэй орон сууцуудыг барьж байгаа.

Мөн барилгын салбарт тулгарч байгаа хүндрэл, бэрхшээлийн улмаас өмнө нь ярьсан шиг барилгын компаниуд зарим төслүүдээ царцаах, хойшлуулах маневруудыг хийж, шат дараатайгаар ашиглалтад оруулах хэлбэр рүү ороод явж байна. Иймд бид ч бас DZ Residence-2 хотхоны төслийг түр хойшлуулаад байна. Энэ төсөл дээр тодорхой хэмжээний захиалагчид байсныг DZ Residence-1 хотхон руу шилжүүлсэн. Ингэхдээ мөн захиалагчдад  таатай нөхцөлөөр шийдсэн.

DZ Residence-1 хотхон маань А, Б гэсэн хоёр блоктой.  А блокийн барилгын карказ  угсралтын ажил 70 гаруй хувьтай явж байна. Тодруулбал, 6-р давхрын бетон цутгалт, 7-р давхрын арматур угсралтын ажил үргэлжлээд явж байгаа. Энэ А блокийг бид 2024 оны 1. 2-р улиралд ашиглалтад оруулах зорилго тавиад ажиллаж байна. Б блокийн хувьд ирэх онд бүтээн байгуулалтын ажил явагдаж, 3. 4-р улиралд ашиглалтад орсноор DZ Residence-1 хотхон бүрэн хэмжээгээр ашиглалтад орох юм.

-Залуус, залуу гэр бүлүүд ихээхэн сонирхож байгаа “Хайрын хот” төсөл ямар шатандаа яваа вэ?

-“Хайрын хот”-ыг бид 2022 оны тавдугаар сард эхлүүлсэн. Энэ бол 2800 айлын мега төсөл. Эдийн засгийн утгаараа 1.2 их наяд төгрөгөөр хэмжигдэхээр, газар нутгийн нийт хэмжээ нь 55 га газар нутгийг хамарч байгаа. Байршлын тухайд Улаанбаатар хотын төвөөс 24 км-т, шинэ нисэх буудлаас 24 км, Төв аймгийн Зуунмод хотоос мөн 24 км-т цэвэр агаарт, дуу чимээнээс хол алтан гэж хэлж болохуйц байршилд оршдог. Нийслэл Улаанбаатар хотын төвлөрлийг сааруулах чиглэлд хийгдэж байгаа томоохон бүтээн байгуулалтын ажил. Тиймээс нэг групп дангаараа явуулахад бэрхшээлтэй. Ялангуяа барилгын салбарт тулгарсан хямрал одоо ч үргэлжилж байгаа ийм үед бид дангаараа энэ том төслийг явуулах боломжгүй тул түр хугацаагаар хойшлуулсан. Ингэхдээ гадны хөрөнгө оруулалтыг түлхүү оруулж ирье гэж үзсэн. Яагаад гэвэл, байршлын тухайд гадаадууд  нэлээн сонирхож байгаа төсөл юм.

Эхний ээлжинд 50 гаруй сая ам.долларын хөрөнгө оруулалт  “Хайрын хот” төсөл дээр яригдаад явж байна.

Энэ төслийн хүрээнд нийтдээ 400 гаруй амины орон сууц баригдах учиртай. Энэ олон хаусыг барилгын талбайд барьж ашиглалтад оруулахад  нэлээн урт хугацаа шаардлагатай.

-Ийм олон хаусыг нэг дор  барих хүндрэлтэй байх. Ямар шийдэл, гарцыг гаргаж байна вэ?

-Үүнийг шийдвэрлэхийн тулд байшин үйлдвэрлэх комбинатад хаусыг үйлдвэрлэж, талбай дээр 7-14 хоногийн дотор угсарч ашиглалтад оруулах хувилбарыг бид эрэлхийлж байна. Энэ хүрээнд БНХАУ-ын Тяньжин хотын “Чендонг хаусинг” групптэй хамтран ажиллаж, хаус үйлдвэрлэлийн ажлыг эхлүүлээд байна. Ер нь төсөл маань улсын сургууль, цэцэрлэг, 15 мянган м/кв талбай бүхий аялал жуулчлалын гудамж, 380 өрөө, 500 ортой зочид буудал, 25 мянга орчим м/кв талбайтай дэлгүүр, худалдааны төв, 10 мянга гаруй м/кв талбайтай спорт комплекс гээд цогцоор нь шийдэх томоохон бүтээн байгуулалт юм. Тиймээс энэ төслийг сонирхож, захиалга өгсөн иргэдээ хохироохгүйгээр тухайн захиалагчдыг одоо ажил нь хэвийн үргэлжилж байгаа “Гранд Маршал”, DZ Residence зэрэг төслүүд рүү шилжүүлэх зохицуулалтыг хийсэн. Мэдээж энэ төслүүд рүү шилжих боломжгүй, эсвэл захиалгын гэрээгээ цуцлаад мөнгөө авах хүсэлтэй иргэдийн хүсэлтийг хүлээж авсан. Үүнийг энэ онд багтаан тодорхой графикийн дагуу олгож дуусгах төлөвлөгөөний дагуу ажиллаж байна. Нийтдээ 600-гаад сая төгрөгийн асуудал байгаа. 

-“Эрхэт Монгол” группийн хэрэгжүүлж буй төслүүдийг харахад бүтээн байгуулалт хийж буй газарт дэд бүтцийг нь томоор шийдэж хийж байна. Зардал мөнгөний хувьд ч нэлээд өндөр байх шиг. Эргээд нийслэл хотын төвлөрлийг бууруулахад тодорхой хэмжээнд эерэг нөлөө үзүүлж байгаа нь ойлгогдож байна?

-Тэгэлгүй яах вэ. Ер нь бол хувийн хэвшлийн зүгээс нийслэл Улаанбаатар хотоос алслагдсан байршилд томоохон бүтээн байгуулалтыг хийнэ гэдэг өөрөө нэлээн том эр зоригийн асуудал юм. Энэ дээр “Эрхэт Монгол” групп болон нийт ажилчдынхаа зүгээс  нэгэн зорилготойгоор томоохон зорилтыг хэрэгжүүлэхийн төлөө ажиллаж байна. Энэ ташрамд, “Эрхэт Монгол” группийн нийт ажилтнууд болоод манай төслүүд дээр хамтран ажиллаж байгаа, туслан гүйцэтгэгч байгууллагууддаа талархал илэрхийлье. Та бүхэн байхгүйгээр энэ том төслүүд, бүтээн байгуулалтын ард гарах бололцоогүй. Дээрээс нь манай төслүүдэд итгэж захиалга хийсэн, төслийн барилга, бүтээн байгуулалтын явцад гарч байгаа зарим хүндрэлүүдийг хамтдаа даван туулж байгаа захиалчдадаа талархаж байгаагаа  илэрхийлье.

“Эрхэт Монгол” групп саяын дурдсан гурван төслөөс гадна 2021 онд CITY RESIDENCE төслийг “Өргөн хүрээ” компанитай хамтран хэрэгжүүлж эхэлж байсан.

Энэ төслийн бүтээн байгуулалт хэвийн үргэлжилж байсан ч 2022 онд компанийн удирдлагуудын хооронд санал зөрөлдөөн үүссэний улмаас 2023 оны хоёрдугаар сард бид энэ төслөөс албан ёсоор гарсан. Одоогоор ямар нэгэн хувь, хувьцаа эзэмшсэн зүйл байхгүй. Харин захиалагчдын нэгэн адил 30 гаруй орон сууцны захиалагч байдлаар цаашид тухайн барилга бүтээн байгуулалтын ажлыг хугацаанд нь явуулахын төлөө шаардлага тавиад ажиллаж байна.

-Танай групп цаашид төслүүдээ явуулахын тулд хамтын ажиллагааны ямар зарчим, арга хэлбэрийг сонгож байна?

-Цаашид “Эрхэт Монгол” группийн бүтээн байгуулалтад гадаадын хөрөнгө оруулалт татах ажил хийгдэнэ. Эхнээсээ БНСУ, БНХАУ-д хөрөнгө оруулагчдын чуулга уулзалтуудад өөрсдийн хэрэгжүүлж байгаа төсөл, хөтөлбөрүүдээ танилцуулах, хамтарч ажиллах тодорхой саналуудыг тавихаар бэлтгэж байна. Хамгийн ойрын жишээ гэхэд ирэх арваннэгдүгээр сард бид БНСУ-д очиж, хөрөнгө оруулалтын чиглэлээр уулзалт хэлэлцээ хийх гэж байна. Барилгын бүтээн байгуулалтаас гадна  бид  хотхондоо сургууль, цэцэрлэгтэй байхаар цогц байдлаар асуудлыг шийдвэрлэж байгаа. Энэ нь түргэн хугацаанд хөрөнгө оруулалтаа нөхөх бололцоогүй. Хувийн хэвшлийн зүгээс санхүүжүүлэхэд хүндрэлтэй. Тиймээс гадаадын хөрөнгө оруулагчидтай хамтарч ажиллахаар шат дараатай ажлаа төлөвлөөд явж байна. Сургууль, цэцэрлэг, худалдааны төв, аялал жуулчлалын төв нь бүхэлдээ хотхоны ирээдүйн үнэ цэнийг өсгөх хамгийн чухал төлөвлөлт байдаг.

Х.НАРАНГЭРЭЛ