Ч.Ариунжаргал: RE/MAX collection зөвхөн тансаг зэрэглэлийн сегмент дээр ажилладаг

2015 оны аравдугаар сард “RE/MAX Mongolia” компанийн албан ёсны нээлт болж, Монголын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд нэгэн шинэ тоглогч орж ирсэн билээ.

Бид энэ дугаарын “Өглөөний зочин” буландаа Монголын хамгийн анхны, цорын ганц тансаг зэрэглэлийн үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын “RE/MAX Collection Luxury Properties” оффисийн брокер эзэмшигч Ч.Ариунжаргалыг урилаа.

-Дэлхийн үл хөдлөх хөрөн­гийн №1 брэнд RЕ/МАХ-тай хол­богдсон түүхийг чинь сонирхъё...

-Миний хувьд МУИС-ийн Эдийн засгийн сургуулийг төгссөн, бизнесийн удирдлагаар магистрын зэрэг хамгаалсан. Гэр бүлийн хүн маань СЭЗДС-ийг төгссөн, бас л санхүүгийн хүн. Бид хоёр уламжлалт биз­нес хийдэг байлаа. Тэр үед Бүжинлхам, Батбаатар гээд их сургуулийн найзууд маань “Олон улсын гоё бизнес” гээд RE/MAX-ийн франчайзийг санал болгосон. Тухайн үед бид Америкийн ноу-хауг ашиглах франчайз  бизнесийг маш их сонирхож байсан. Тэр дундаа үл хөдлөх хөрөнгийн чиглэлээр ажиллахыг мөрөөддөг байсан учраас энэ франчайзийг худалдаж авахаар шийдсэн юм. Түүнээс хойш бид хоёр хамт­даа RE/MAX-ийн боломжийг ашиглаж үл хөдлөхийн салбарын хөгжлийн төлөө хоёргүй сэтгэлээр зүтгэж байна даа.

Өнөөдөр дэлхий дээр RE/MAX-ын 8500 энгийн оффис байдаг. Харин Коллекшн буюу  тансаг зэрэглэлийн 44 офис бий. Тэрний нэг нь манайх. Одоогоор Монголын тансаг зэрэглэлийн үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын салбарт дагнан ажиллаж байгаа ганц оффис.   

-Өнгөрсөн хугацаанд та бүхний хувьд хамгийн том бэрхшээл юу байсан бэ?

-Франчайз гэдэг зүйлийг Монголд цоо шинээр нэвтрүүлэхэд бэрхшээлтэй зүйл нэлээдгүй тохиолдсон. Хамгийн хэцүү нь тухайн үед уламжлалт компанийн үнэ цэн, нэр хүнд нийгэмд уначихсан байлаа. Тиймээс энэ ойлголт, хандлагыг өөрчлөхөд нэлээдгүй хөдөлмөр шаардсан.

Хоёрт, ажиллах хүчин маань манай нөхцлийг ойлгохгүй байсан. Маш олон хүн анкетаа өгнө, нэг хүнтэй дор хаяж гурван шатны ярилцлага хийнэ. Нэг удаадаа нэг цаг гаруй ярилцана. Энэ бол эргэлтийн хөрөнгө шаардахгүй, тогтсон цагт баригдахгүйгээр олон улсын франчайзийн лого, брэндийг нь ашиглаад хийдэг хувийн бизнес гэхээр өөдөөс “Цалин өгдөггүй юм уу”, “Яагаад биднээс программын төлбөр авах юм бэ” гэж асууна.

Олон улсын жишгээр франчайз бол цалин өгөөд ажиллуулдаг систем биш. Харин агент дээр суурилсан бизнес. Агент суурьтай бизнест агент нь өөрөө бизнес эрхлэгч байдаг, хамтын ажиллагааны гэрээгээр явдаг гэсэн үг. Энийг ойлгуулахын тулд бид маш их  хугацааг зарцуулсан.

Гуравт, харилцагчаа сургах асуудал тулгарсан. Манайхан үл хөдлөх хөрөнгөө борлуулах, худалдаж авахдаа зуучлагчаар зуучлуулах асар сонирхолгүй, мэдээлэл авчихаад хоорондоо тохирчихдог явдал түгээмэл байлаа. Энэ бүхнийг засах гэж ажилласан. Эргээд харахад бид их зүйл хийжээ. 

-Тэгвэл энэ таван жилд олсон хамгийн том амжилт тань юу байна?

-Монгол Улсын хэмжээнд RE/MAX-ын 50 брокер оффис буюу 50 бие даасан монгол компани үйл ажиллагаа явуулж байна. Бид  франчайз программын дагуу, олон улсын ноу-хауг ашиглан, хамгийн өргөн мэдээллийн дата бааз дээр тулгуурлан, хамтарч бизнес хийдэг онцлогтой. Өнгөрсөн таван жилд Бид Монголын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээр тодорхой хэмжээний дүр төрхийг бий болгосон гэж үздэг.Мөн олон улсын түвшинд хүрсэн технологи, маш сайн программ хангамж, бизнесийн шинэ соёлыг нэвтрүүлсэн.

Дата баазаа 100 хувь үнэн зөв хөтөлдөг, үл хөдлөх хөрөнгийн татвараа үнэн зөв мэдүүлдэг, нотариатын гэрээг зөв хийлгэдэг, Монгол Улсдаа төвлөрүүлэх ёстой бүх л татвараа 100 хувь  төлөөд явдаг, шилэн данстай гээд Монголын нийгэмд RE/MAX-чуудын авчирсан ололт дэвшил олон бий. 

-Одоо та бүхний өмнөө тавиад байгаа зорилт юу вэ?

-Эхэн үедээ харилцагчаа үйлчлүүлж сургая гэж зорьж байсан бол одоогийн байдлаар төрөлжиж ажиллаж байна. Жишээлбэл газар дээр чиглэж ажилладаг, орон сууцаар дагнасан ч гэдэг юм уу.

Манай оффис нь 2019 оны долоодугаар сарын 7-нд монголд хамгийн анхны, зөвхөн тансаг зэрэглэлийн сегмент дээр ажилладаг тусгай оффисийн эрхийг авч нээлтээ хийж байсан. Бид энэ чиглэлээр мэргэшсэн мэргэжилтэн агентуудыг бэлтгэж ажиллаж байна, цаашдаа ч бэлтгэх зорилготой байна.

-Монголын тансаг зэрэг­лэлийн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл хэр том бэ?

-Олон улсын жишгээр бол хоёр сая ам.доллараас өндөр үнэтэй хаус буюу орон сууцыг тансаг зэрэглэлд оруулдаг. Монголын хувьд шалгуур нь арай өөр. Талбайн хувьд 80 м.кв-аас дээш, үнийн хувьд зах зээл дээр зарагдаж байгаа дундаж орон сууцнаас 2-3 дахин үнэтэй, 300 сая төгрөгөөс дээш дүнтэй орон сууцыг тансаг зэрэглэлийнх гэж үздэг.

Манайх тансаг зэрэглэлийн орон сууц, өндөр дүнтэй үл хөдлөх хөрөнгө, объект, газрыг зуучлахаас гадна гадаадын хөрөнгө оруу­лалтыг бизнестээ татах бололцоо, шаардлагатай  хүмүүст үйлчилдэг. Мөн гадаадын үл хөдлөх хөрөнгийг монголчууддаа зуучлах, Монголын үл хөдлөх хөрөнгийг гадаадад сурталчлах тусгай эрхтэй.

Жишээлбэл, Грек улсад  үл хөдлөх хөрөнгөтэй болохыг хүсдэг хүн манайд хандаж болно. Грек улсад үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авсан хүнд гурван үеэрээ амьд­рах “Алтан виз” олгодог. Тай­ландад далайн эрэг дээр тансаг зэрэглэлийн юм уу, энгийн орон сууц авъя гэвэл Бээжингийн RE/MAX Eternal оффистой хамтын ажиллагаатай. Зах зээл болгон өөрийн онц­­лог­­той. Энэ чиглэлийн хэрэгцээ, шаардлага нь байгаад, харилцагчид маань хүсээд байгаа учраас бид энэ салбарт төвлөрч, арай мэргэшиж ажиллаж байна.

-Энэ чиглэлээрээ барилгын компаниудтай хэрхэн хамтарч байна?

-Барилгын компаниудын баригдаж байгаа төсөл болгон өөрийн гэсэн концепцтэй. Энгийн орон сууц, бизнес орон сууц, тансаг зэрэглэлийн гээд ангилдаг. Бид тансаг зэрэглэлийн төслүүдээ шигшиж шүүгээд, манайхаар үйлчлүүлж байгаа харилцагчдадаа зөвлөгөө өгөөд явчихдаг. Одоогийн байдлаар Монголд тансаг зэрэглэл рүү чиглэсэн томоохон төслүүд цөөнгүй байна.

-Нэг үеэ бодвол үл хөдлөх хөрөнгө борлуулах, худалдаж авахдаа зуучлагчаар дамжуулах хүсэл сонирхол ихэссэн санагд­даг. Тэр талаар юу хэлэх вэ?

-Олон улсын жишгийг хара­хад, үл хөдлөх хөрөнгийн борлуу­лалтын 80- 90 хувь нь албан ёсны эрхтэй, тусгай зөвшөөрөлтэй компаниудаар дамжиж хийгдэж байна. Хувь хүн үл хөдлөх хөрөн­гөө зарах эрхтэй ч өндөр эрсдэлтэй байдаг болохоор тусгай эрх, зөвшөөрөлтэй зуучлалын компаниар дамжуулах нь соёл болоод тогтчихсон. Манайд энэ үзүүлэлт эсрэгээрээ бай­гаа. Гэхдээ энэ хандлага Мон­гол Улс “Саарал жагсаалт”-д ор­сон­той холбоотойгоор хумигдаж байна. Аливаа улсад хамгийн их мөнгө эргэлддэг салбар бол үл хөдлөх хөрөнгө болон үнэт эдлэлийн худалдаа байдаг. Энэ хоёр салбарыг цэгцэлж байж, улс орны хөгжлийг тодорхойлдог. Тэгэхээр улс орны хөгжлийг хурдасгахын тулд тусгай зөвшөөрөлтэй агент­лагаар дамжиж, үл хөдлөх хөрөн­гөө зарах, борлуулах, худалдан авах зайлшгүй хэрэгцээ шаардлага үүсэж байгаа юм. 2020 онд бид тусгай зөвшөөр­лөө авсан. Үйлчлүүлэх эсэхээ сонгох эрх нь харилцагчдад бий. 

-Гэхдээ л зуучлалын ком­паниар дамжуулбал өндөр шимтгэл аваад ашиггүй тусдаг гэдэг ойлголт, айдас олон ний­тэд түгээмэл бий. Тэр тусмаа танайх шиг тансаг зэрэглэлийн оффисоор үйлчлүүлэх хүсэл байвч зэрэглэлээс чинь айгаад ирэхгүй байх хүн цөөнгүй гарах байх...

-Энэ бол үл хөдлөх хөрөнгө зарах, авах хүн болгонд байдаг айдас л даа. Зуучлалын компанид төлөх үйлчилгээний шимтгэл гэдэг бол улсдаа төлөх үүрэгтэй үл хөдлөх хөрөнгийн хоёр хувийн татвартай адил танаас гарах зардал гэдгийг ойлгочихвол энэ тийм айхаар зүйл биш ээ. Та үл хөдлөх хөрөнгөө өөрөө зарах гэвэл тодорхой хэмжээний хугацаа алдана, яг эцсийн мөчид тухайн үл хөдлөх хөрөнгөө маш хямдханаар зарах эрсдэл өндөр байдаг. Тэрний оронд мэргэшсэн агентаар үйлчлүүлж,  бүх ажлаа тэр хүндээ даатгаад, богино хугацаанд боломжийн, аль болох дээд үнээр зарвал танд алдагдал бага тусна шүү дээ.

Тодруулъя л даа, орон сууцаа 350  сая төгрөгөөр зарах бодолтой байж, яг цагаа тулахад 250-280 саяар л зардаг. Тэгж 80-100 сая төгрөг алдаж зарж байхын оронд үл хөдлөх хөрөнгийн агентаас зөвлөгөө аваад, бодит үнээ тавиад зах зээл дээр зарах үнээ аягүй бага савлагаатай зарж болно. Бодит үнийг тогтооход манай агентууд ажиллаад, судалгааг нь гаргаад өгчихнө. Ер нь мэргэш­сэн үйлчилгээ авснаар өөрт тань үнэлэгдэхгүй асар олон үнэлгээ­нүүдийг давхар өгдөг юм даа.

Цагийг тань хэмнэнэ, таны утас 24 цагаар дуугарахыг болиулна, авах авахгүй нь мэдэгдэхгүй янз бүрийн хүмүүсийг орон гэртээ оруулахаас, элдэв гэмт хэрэгт өртөхөөс сэргийлнэ. Манайхаар үйлчлүүлсэн хүмүүс сэтгэл ханамж өндөр байдаг л даа. Тийм учраас шимтгэл дээр суурилах биш тухайн үл хөдлөх хөрөнгөө яавал үнэ цэнтэй, хурдан бөгөөд эргэлтэд оруулах вэ гэдэг дээр л хандаж үйлчлүүлбэл илүү танд ашигтай байдлаар харагдана аа.

Тийм учраас шимтгэл дээр суурилах биш тухайн үл хөдлөх хөрөн­гөө яавал үнэ цэнтэй, хурдан бөгөөд эргэлтэд оруулах вэ гэдэг дээр л хандаж үйлчлүүлбэл илүү танд ашигтай байдлаар харагдана аа. Тансаг зэрэглэлийнх гээд бид бусад салбараас өндөр шимтгэл авдаггүй ээ. RE/MAX-ын 50 оффис­той адил RE/MAX Mongolia-гаас баталсан нэгдсэн системээр шимтгэлээ өгч авдаг.

-Гэхдээ зуучлалын компанид хандсан, арай л удаж байна гэсэн гомдол хүмүүс их ярьдаг... 

-Үл хөдлөх хөрөнгө зах зээл дээр 2-3 сар болоод зарагддаг, хэрвээ тэрнээс дээш хугацаанд зарагдаагүй байх юм бол зах зээл дээр таны үл хөдлөх хөрөнгийг сонирхох худалдан авагч гарч ирэхийг хүлээх болдог. Таны цаг болон зардал мөнгийг хэмнээд мэргэжлийн мэргэшсэн үйлчилгээг санал болгоод таны үл хөдлөх хөрөнгө зарагдах хамгийн боломжит хувилбарыг л гаргаж өгдөг. Эсвэл таны хайж байгаа яг танд тохирсон үл хөдлөх хөрөнгө, орон сууцыг мэдээллийн баазаас олж гаргаж өгдөг. Сая наймдугаар сард манай “RE/MAX Collection Luxury Properties” оффисийн хоёр агент чансаагаараа дэлхийн ТОП-100 агентийн жагсаал­тад орсон. Дэлхийн 120 улсад байгаа RE/MAX-ын 135000 агентаас Уянга маань 31, Цэцэнхүү 42-д жагссан. Энэ бол зөвхөн арилжааны чиглэлээр ажилладаг мэргэшсэн  агентуудын дунд гаргадаг чансааны судалгаа. Манай энэ хоёр агент арилжааны үл хөдлөх хөрөнгөөр мэргэшиж, төрөлжиж ажилладаг. Олон улсад Монгол Улсаа төлөөлж ажиллана гэдэг бол асар их хөдөлмөр. Дэлхий дээр нэрээ гаргана гэдэг бол маш том амжилт юм.

-Монголын үл хөдлөх хөрөн­гийн зах зээл хэр идэвхтэй бол?

-Манай RE/MAX Mongolia”-гийн нийт 50 оффисийн дунд хийсэн судалгаагаар дэлхий дээр 30 секунд тутам нэг үл хөдлөх хөрөнгө зарагддаг бол Монголд 30 минут тутамд нэг үл хөдлөх хөрөнгө зарагдаж байна. Тэгэхээр Монголын зах зээл эрчимтэй байна гэсэн үг.

Зуучлалын компаниар дамжуулж, үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авах нь ямар давуу талтай вэ гэхээр... Олон улсад үл хөдлөх хөрөнгө худалдаж авч байгаа, зарж байгаа талууд аль аль нь шимтгэл төлдөг. Монгол Улсын хувьд худалдаж авч байгаа тал ямар ч шимтгэл төлөхгүй учраас давуу талтай.

-Ямар сонирхолтой дүгнэлт вэ. Ковид Монголын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд хэр нөлөөлж байна?

-Үнэнээ хэлэхэд бид жаа­хан айдастай байсан. Хам­гийн сүүлд гарсан статистик судалгаагаар Ковидтой холбоо­тойгоор Монголын үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл царцаагүй, харин ч өсөлттэй гарсан. Мөн түүхэнд байгаагүй өндөр борлуулалтыг энэ зун хийсэн. Эндээс бид юу гэж дүгнэж байгаа вэ гэхээр, эдийн засгийн уналттай үед ч үл хөдлөх хөрөнгө хөдөлсөөр байна. Яагаад гэвэл үл хөдлөх хөрөнгийн хэрэгцээ бол хүний анхдагч хэрэгцээ. Дээр нь эдийн засаг зогсонги уналттай үед мөнгөний үнэ цэн, ханш үргэлж унадаг учраас мөнгөө хадгалж байхаар үл хөдлөх хөрөнгөд бодитой хөрөнгө оруулалт хийх нь илүү ашигтай гэдэг бизнесийн нүдээр харвал арай өөрөөр харагдах боломжтой.

Нийт RE/MAX-ын хэмжээнд бид энэ долоодугаар сард 31 тэрбум төгрөгийн, наймдугаар сард 53 тэрбум төгрөгийн борлуулалт хийсэн байна. Энэ бол өмнөх таван жилд байгаагүй өндөр борлуулалт.

Тэгэхээр бидний хувьд Ковид онцгой нөлөөлөөгүй. Харин өндөр дүнтэй, тансаг зэрэглэлийн орон сууцыг худалдах, борлуулахад тодорхой хэмжээний хугацаа шаарддаг учраас Ковид эхний үед мэдэгдээгүй. Одоогоор бидний хувьд өндөр дүнтэй үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалт сул байна гэж ажиглагдаж байгаа. Тансаг зэрэглэлийнх бол үнэ буурах хандлагатай байна.

-Олон улсын үл хөдлөх хөрөн­гийн зах зээл Ковидоос үүдэж ямар өөрчлөлт оров?

-Ажиллах арга барил вир­туалаар өөрчлөгдөж байна. Жишээлбэл, тухайн үл хөдлөх хөрөнгөө үзүүлэхээс цагийн өмнө агент нь ирээд ариутгалаа хийгээд, агаар салхи оруулаад, бүх кодыг нь нээж өгөөд өөрөө гараад явна, харилцагч орж ирж ганцаараа үзнэ, тэгээд хоёулаа онлайнаар холбогддог ч юм уу, эсвэл виртуалаар 360 градусаар өөрөө үл хөдлөх хөрөнгөө үзэж байгаа юм шиг байдлаар бас явж байгаа. Технологижиж байгаа гэсэн үг.

-Үл хөдлөх хөрөнгийн сал­барт тулгамдаж байгаа ямар асуудал байна?

-Манайд Үл хөдлөхийн тухай хууль байхгүй. Зохицуулалт хийх зайлшгүй шаардлагатай байна. Ямар ч байсан тусгай зөвшөө­рөлтэй болно гэдэг бидний хувьд эхний алхам. Яваандаа хуультай болчихвол энэ салбар маань цэгцэрнэ. Тэр болтол бид ажилласаар байх болно.

-Ирээдүйгээ хэрхэн төсөөлж байна?

-Нийт RE/MAX-ын хэмжээгээр бид зах зээлийнхээ 10 хүрэхгүй хувь дээр ажиллаж байгаа. Үлдсэн хувь нь өөрөө зардаг, хувийн зуучаар заруулдаг, барилгын ком­паниуд төслөө өөрсдөө борлуулдаг хандлагатай байгаа. Бид энэ 10 хувиа өргөжүүлэн тэлэх, илүү өргөн хүрээг хамарч ажиллахын төлөө ажиллаж байгаа. Ирээдүйд бидний борлуулалт илүү өснө.

Юутай ч таван жилийн хуга­цаанд бид тусгай зөвшөө­рөлтэй болчихлоо, татвараа үнэн зөв төлж, улс орондоо хувь нэмрээ орууллаа. Цаашдаа мэргэшсэн агентуудаар үйлчлүүлэх хууль эрхзүйн зохи­цуулалт нь тодорхой болчихвол олон улсын жишгээрээ голдиролдоо ороод явна даа гэж харж байна.