О.АМАРТҮВШИН: Төрийн буруутай шийдвэрээс Ипотекийн хүртээмж багассан

Энэ удаагийнхаа “Өглөөний зочин”-оор Хот байгуулалт, барилга, орон сууцжуулалтын сайдын зөвлөх О.Амартүвшинг урьж, цөөн хором ярилцлаа.

-Монгол Улсын хэмжээнд иргэдийг орон сууцжуулах ажил ямар шатандаа явна вэ. Энэ талаар мэдээлэл өгнө үү?

-Өмнө нь орон сууцжуулалтын асуудал 100 хувь төрд хамаардаг байлаа. Харин 1996 онд анхны Орон сууцжуулалтын хууль гарсан. Өөрөөр хэлбэл, ардчилсан хувьсгал гарснаар иргэд хуультай болсон байдаг. Тухайн үедээ Монгол Улсын хэмжээнд таван сая гаруй ам.метр орон сууц байсан бол сүүлийн 20 гаруй жил барилгажилт эрчимтэй хөгжсөн. Энэ салбарт хувийн хэвшил эрчимтэй ажилласнаар өнөөдөр 25 сая орчим ам.метр талбайд орон сууцтай болсон байна. Энэ бол сайн зүйл. Гэхдээ нөгөө талаараа нэгдсэн хот төлөвлөлтийн бодлого алдагдснаар энэ нь хотын асуудал ч юм шиг, яамны асуудал ч юм шиг, хувийн компанийн эсвэл хувь хүмүүсийн асуудал ч юм шиг болчихлоо л доо.

Энэ бүгдийг хэрхэн яаж засах, зөв болгох вэ гэвэл Улаанбаатар хотын дахин төлөвлөлт, шинэ хот төлөвлөлт, аймаг сумдын дахин төлөвлөлтийг зөв хийх нь чухал. Ерөөсөө орон сууцжуулалт, хот төлөвлөлтийн ирээдүйг бид зөв хийх эсэх асуудлыг анхаарах шаардлагатай болчихоод байна. 

Энийг өнөөдөр л засаж, залруулахгүй бол маргааш бүр л хүнд байдалтай нүүр тулах болно. Нэг талдаа иргэдийн эрэлт, хэрэгцээ байгаад байдаг. Нөгөө талд нийтдээ 6000 гаруй аж ахуйн нэгж, компани ажиллаж байна шүү дээ. Энэ бүхнийг яаж зөв уялдуулах вэ гэдэг дээр бодлого гаргах ёстой юм. 

-Жишээ нь, та яг ямар бодлого гаргах шаардлагатай гэж харж байна вэ?

-Эхлээд бид хот төлөвлөлтийнхөө асуудлыг нэгдсэн байдлаар тохирох ёстой. Өнөөдрийг хүртэл уг нь хот төлөвлөлтийг Барилга, хот байгуулалтын яам нь хийж ирсэн. Газрын асуудал нь тусдаа явж ирлээ. Дээр нь, Улаанбаатар хотод л гэхэд барилга барих зөвшөөрлийн асуудал нь бүр тусдаа байдаг. Нэгдсэн ойлголт, стандарт гэж байхгүй. Үүнийг хэн ч анхаарч ирээгүй байна. Энэ хууль эрх зүйн орчин нь нэг бол давхардсан, нэг бол хийдчихсэн байна.

Үүнтэй холбоотой өнөөдрийн Улаанбаатар хотын түгжрэл, төвлөрөл, авто замын системийн доголдол, үндсэн дэд бүтцийн асуудал бий болсон гэхэд болно. Дэлхийн чиг хандлага ч тэр, бид ч гэсэн ирээдүйд барих орон сууцжуулалтыг байгальд ээлтэйгээр хийж, төлөвлөх хэрэгтэй. Өөрөөр хэлбэл, ногоон байхаас эхлээд эрчим хүч нэмнэлттэй байх зэргээр нь шийдэх шаардлагатай юм. Удахгүй бид Дэлхийн банктай хамтарч, “Монгол Улсын орон сууцжуулалтын ирээдүй” гэдэг сэдвээр форум зохион байгуулна. Үүнд 21 аймгийн төлөвлөлт болоод барилгын салбарт ажилладаг мэрэгжилтнүүд оролцож, үгээ хэлнэ. Хамтдаа ирээдүйгээ яаж харах вэ гэдэг зүйлийг ярилцана.

Ер нь бол Монгол Улсын хэмжээнд орон сууцыг хурдан хугацаанд барьж чадаж байна. Нөгөө талд ипотекийн зээл байна. Энэ бол иргэдээ дэмжсэн төрийн маш том бодлого. Ипотек анх хэрэгжиж эхэлснээс хойш нийт 120-иод мянган айл, өрхийг орон сууцад хамруулсан байна. Энд нийт 6.1 их наяд төгрөгийг төрөөс ямар нэгэн замаар санхүүжилтийг шийдвэрлэсэн байна. Харин сүүлийн үед буюу 2024 онд ипотекийн зээл нь өөрөө зогсонги байдалд орчихсон байна. Энэ бол төр, хувийн хэвшлийн уялдаа, холбоогүй байдалтай холбоотой юм. Төрийн зарим буруу шийдвэрээс болж ипотекийн хүртээмж багассан. Иргэдийн дунд бол хамрагдах хүсэл маш их бий. Ипотекийн хүү зах зээлтэйгээ уялдаж, аль болох л бага байх ёстой. Энд төр засаг нь бодлогоороо татаас үзүүлдэг, зорилтод зах зээлд хүрсэн байх ёстой юм. Гэтэл өнгөрсөн хугацаанд ипотекийн зээлд хамрагдсан 120 мянган орчим айлыг судлаад үзэхэд 60 хувь нь хоёр ба түүнээс дээш орон сууцыг ипотекоор авчихсан байна. Тэдний ихэнх нь түрээсэлж байна. Гэтэл тодорхой орлогод нийцсэн орон сууцыг тодорхой зорилтод иргэдэд төрийн дэмжлэгтэйгээр олгох шүү дээ. Буцаад арилжааны хэлбэрт орж болохгүй. Тэгэхээр энэ бүгдийг иж бүрнээр шийдэхийн тулд бид Барилгын багц хуулийг яаралтай шийдэх шаардлагатай байна.

-Гурван багц хууль яригддаг бил үү?

-Тийм. Өөрөөр хэлбэл, хот төлөвлөлт, орон сууцжуулалт гэсэн багц хууль бий. Төсөл нь бий болсон. Төслийг нь яаралтай өргөн барих ёстой. Засгийн газар бол үүнийг ул суурьтай авч үзээд ирэх дөрвөн жилийн хугацаанд нийт 150 мянган айлын орон сууцыг барих нь зүйтэй гэж үзсэн.

Энэ бол маш том тоо. Ингэхийн тулд бид зөвхөн өндөр давхарт орон сууцыг барих юм уу, эсвэл өнөөдөр амьдарч байгаа газар болох хашаандаа дэд бүтцэд холбогдсон дулааны хэмнэлттэй, дотроо цэвэр бохирын асуудлаа шийдвэрлэсэн орон сууц байх юм уу гэдгийг шийдэх хэрэгтэй. Тэгэхээр энийг дэмжих нь илүү үр дүнтэй, бодитой юм аа гэж үзсэн. Ийшээ чиглэх нь зүйтэй юм. Бид ч гэсэн шийдлээ тэгж харж байгаа гэж ойлгож болно.

-Гэхдээ хашаа байшин худалдаж авахад ипотекийн зээл үйлчилдэггүй биз дээ. Тэгэхээр цаашид үйлчилдэг болгон гэж ойлгох уу?

-Тийм. Цаашид байгаль орчинд ээлттэй ногоон орон сууц барьсан, эрчим хүчний хэмнэлттэй, тодорхой дэд бүтцэд холбогдсон, тодорхой шаардлагыг хангасан орон сууц барих юм бол эсвэл тийм орон сууцыг худалдаж авах юм бол ипотекийн зээл үйлчилдэг болох зорилгыг тавьж, ажиллаж байна.

Дээр нь, бид Баялгийн сангийн тухай хуультай болсон. Баялгийн сангаас жилдээ эхний ээлжид 500-600 тэрбум төгрөг, Нийгмийн даатгалын сангаас төдий хэмжээний тэнцэх мөнгө гээд бодохоор 2025 онд ипотект 1.6-1.8 орчим их наяд төгрөгийг нэмж санхүүжүүлэх боломж бүрдэнэ. Дараа нь миний хэлсэнчлэн өмнөх стандартуудаа өөрчлөх ёстой. Арай илүү хялбаршуулах ёстой юм байна. Арай илүү оролцогчдын хамтын ажиллагааг дэмжих ёстой юм байна. Нийлүүлэлтийг дэмжихийн тулд магадгүй барилгын компаниудад илүү сайн санхүүгийн бүтээгдэхүүнийг арилжааны банкуудтай нийлж гаргах ёстой юм байна. Өнөөдөр хувийн хашаа байшингаа ипотекоор зарах гэхээр эрх зүйн орчин байхгүй байна шүү дээ. Үүнийг мэргэжилтнүүд үнэлж, дүгнээд тодорхой хэмжээнд баталгаажуулчихсан байхад түүнийг нь банк хүлээж авдаг болох эрх зүйн орчныг нь нэн яаралтай бүрдүүлнэ. Арилжааны банкуудад өнөөдөр маш их ипотекийн хүсэлтүүд байгаа ч эх үүсвэр хангалтгүй гэдэг утгаараа шийдэж чадахгүй байна шүү дээ. Тэгэхээр 2025 онд эх үүсвэр нь ойролцоогоор гурав дахин нэмэгдчихнэ. Хүү нь бүсчлэлээсээ хамаарч 6-8 хувь, орон нутагт төрийн албан хаагчдыг дэмжих нэрээр гурван хувийн хүүтэй байх болно. Энэ бол төр бодлогын хувьд татаас үзүүлэх нь зөв зүйтэй алхам. Хамгийн гол хувийн хэвшлийг нь зөв дэмжээд өгөх юм бол энэ салбар өөрөө маш том боломжтой салбар юм.