Орон сууцны үнийн индекс гэж юу вэ?

Монголбанкны захиалгаар “Тэнхлэг зууч” ХХК орон сууцны үнийн индексийг 2014 оны гуравдугаар сараас хойш зарласан билээ. Тэгвэл орон сууцны үнийн индекс гэж юу болох, түүний ач холбогдлын талаар товчхон өгүүлье.

 Орон сууцны үнийн индекс гэж юу вэ?

Амьдран суух зориулалттай үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн өсөлтийг хэмжих ерөнхий үзүүлэлтийг орон сууцны үнийн индекс гэнэ.

Тухайн сард зарагдсан орон сууцнуудын үнийн энгийн дундаж үзүүлэлтээс уг индекс ихээхэн ялгаатай. Орон сууц бүр чанарын хувьд өөр байдаг учраас индекс тооцохдоо эдгээр чанарын ялгааг нь хасч, цэвэр үнийн өсөлтийг авч үзэх шаардлагатай юм. Хүмүүс орон сууц худалдаж, худалдан авахдаа байрлал, ашиглалтад орсон хугацаа, талбай, өрөөний тоо, гадаад орчны тохижилт, хөршүүд, байрлах давхар, машины зогсоол, гараж, дотоод засвар хийсэн байдал, тэр ч байтугай цонх нь хаашаа харсан, урьд нь ямар хүн амьдарч байсан гэх мэт маш олон шинж чанарыг харгалзан үнээ тохиролцдог. Тиймээс орон сууцны үнэд шингэсэн эдгээр онцлог давуу тал бүрийн өртгийг хасч тооцож байж орон сууцны үнийн цэвэр өсөлтийг гаргана.

Орон сууцны үнийн индексийг яагаад тооцох шаардлагатай вэ?

Аливаа улс орны хуримтлагдсан капитал, баялгийн дийлэнх нь үл хөдлөх хөрөнгө, тэр дундаа иргэдийн эзэмшдэг орон сууц байдаг. Тиймээс энэ баялгийн үнэ хэрхэн өөрчлөгдөхийг тухайн баялгийн эзэд төдийгүй эдийн засгийн бодлого боловсруулагчид анхааралтай ажигладаг. 1970-аад оноос хойш хөгжингүй орнуудад тохиолдсон санхүүгийн зах зээлийн хамгийн том хямралууд бүгд үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн гажуудал буюу үнийн хөөсрөлтөөс үүдэлтэй байжээ. Иймээс үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн өөрчлөлтийг цаг алдалгүй, үнэн зөв хэмжих асуудалд бодлого боловсруулагчид, санхүүгийн бизнес эрхлэгчид онцгой ач холбогдол өгөх болжээ. Мөн хэрэглээний үнийн индекс буюу инфляцийн тооцоонд орон сууцны үнийн өсөлтийг оруулж тооцдоггүй учраас орон сууцны үнийн индексийг зайлшгүй тооцох ёстой болдог.

Орон сууцны үнийн индекс ямар байх нь эдийн засгийн янз бүрийн оролцогчдын үйл ажиллагаанд чухал нөлөөтэй байдаг. Жишээлбэл, орон сууцны үнэ өсвөл хувь хүмүүсийн хэрэглээний зардал, хэрэглэгчийн итгэл үүнийг дагаад нэмэгддэг бол орон сууцны үнэ унавал орон сууц барьцаалан зээл олгосон санхүүгийн байгууллагууд эрсдэлд ордог.

Дэлхийн улсуудад орон сууцны үнийн индексийг хэрхэн тооцдог вэ?

Дэлхийн хөгжингүй улсууд бүгд өөрийн гэсэн онцлогтойгоор орон сууцны үнийн индексийг тооцдог. Жишээлбэл, Энэтхэгийн Орон сууцны банк RESIDEX хэмээх индексээр 15 гол хотынхоо орон сууцны үнийг хэмждэг бол Канадад Шинэ байрны үнийн индекс, Теранет-Үндэсний банкны орон сууцны үнийн нэгдсэн индекс, Дахин борлуулж буй орон сууцны үнийн индекс, Канадын орон сууцны үнийн Рояал Липэйж түүвэр судалгаа гэсэн дөрвөн индексийг тооцдог.

Манай улсад Үндэсний Статистикийн Хороо (ҮСХ) 2009 оноос орон сууцны үнийн индексийг улирал тутам тооцож эхэлсэн байна. Уг индекс Улаанбаатар хотын төвийн зургаан дүүргийг хамрах ба орон сууцнуудыг ашиглалтад орсон оноор нь гурав ангилж дэд индексүүдийг тооцдог. Гэхдээ ҮСХ-ны орон сууцны үнийн индекс тооцох аргачлал нь зарим талаар дутагдалтай, худалдагдсан орон сууцны мэдээлэл авч буй эх сурвалж нь хязгаарлагдмал байдаг. Иймээс орон сууцны үнийн индексийн тооцоог боловсронгуй болгож, өөрийн орны үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн онцлогийг тусгах шаардлага тавигдаж байна.

Энэ үүднээс Монголбанк 2013 оны аравдугаар сараас эхлэн Орон Сууцны Үнийн Индексийг тооцож байх шийдвэр гаргасан. Уг тооцоог үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжлийн байгууллагаар орчин үеийн аргазүйд тулгуурлан гүйцэтгэхийн тулд сонгон шалгаруулалт зарлаж, “Тэнхлэг зууч” ХХК-ийг шалгаруулсан. Тус компани орон сууцны үнийн индексийг сар бүр тооцож, олон нийтэд мэдээлж байна. Мөн тус компанийн индекс тооцох аргазүйд Эдийн засгийн судалгаа, эрдэм шинжилгээний хүрээлэн байнгын хяналт тавьж, зөвлөгөө өгч, хамтарч байна.

Орон сууцны үнийн индекс тооцох нь ямар ач холбогдолтой вэ?

Юуны өмнө орон сууцны үнийн индексийг эдийн засгийн өсөлтийн нэг үзүүлэлт гэж үздэг. Эдийн засаг хурдтай өсч байгаа үед ерөнхийдөө орон сууцны үнэ өсөх хандлагатай байдаг. Орон сууцны үнэ өсвөл барилгын салбар идэвхжиж, улмаар барилгын салбарт ажиллагсад төдийгүй үл хөдлөх хөрөнгө зуучлал, санхүүгийн салбарынхны цалин, орлого нэмэгдэнэ. Хоёрдугаарт, орон сууцны үнэ өссөн үед орон сууц өмчлөгчдийн хөрөнгийн үнэлгээ буюу баялаг нь нэмэгдэж, бусад бараа, үйлчилгээнд зарцуулах зардлаа нэмдэг. Гуравдугаарт, орон сууцны борлуулалт нэмэгддэг бөгөөд энэ нь татварын орлого ба засгийн газрын зардлыг өсгөдөг.

Хэрвээ орон сууцны үнэ буурвал дээрх бүх үйлчлэл эсрэг зүгт хөдөлж, эдийн засгийн нийт эрэлтийг бууруулж, өсөлтийг удаашруулна. Иймээс эдийн засгийн тогтвортой өсөлтийг хангахын тулд орон сууцны үнэ тогтвортой өсч байх шаардлагатай. Гэтэл нөгөө талаас инфляци зохистой түвшинд тогтвортой байх үүднээс орон сууцны үнэ өсөлт багатай байвал сайн.

Хөрөнгийн зах зээл сул хөгжсөн манай оронд орон сууцанд хөрөнгө оруулах хандлага түгээмэл ажиглагддагийг бас анхаарах хэрэгтэй. Орон сууцны үнэ огцом өсч байгаа үед хуримтлалаа банк, үнэт цаасанд байршуулахын оронд үл хөдлөх хөрөнгө болгож хувиргавал ашигтай. Энэ үйлдэл орон сууцны үнийг улам хөөсрүүлэхэд хүрнэ. Ийм хөөсрөлт орон сууцны зээлийн зах зээлийг маш том эрсдэлд оруулдаг. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ өсч байх үед орон сууц барьцаалсан зээлээ нэмэгдүүлж болно. Харин үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ буурах үед эдийн засгийн идэвх, зээл, орон сууцны үнэ бие биенээ татан унана. Иймд санхүүгийн зах зээл дээрх эрсдэлийг хянаж, тогтвортой байдлыг шинжлэх нэг гол үзүүлэлт бол орон сууцны үнийн индекс юм.

Орон сууц худалдан авалт ихэнх өрхөд амьдралынх нь хамгийн том санхүүгийн арилжаа байдаг. Орон сууцны үнийн өөрчлөлт хүмүүсийн орон сууц худалдан авах, худалдахаа шийдэх, хуримтлал, хэрэглээгээ төлөвлөхөд нөлөөлнө.

Орон сууцны үнийн индексийг ямар аргаар тооцдог вэ?

Дэлхийн улсууд орон сууцны зах зээлийн онцлогтойгоо уялдуулан янз бүрийн аргазүй ашигладаг. Орон сууцны үнийн өөрчлөлтийг үнэн зөв илэрхийлэх индексийг тооцоход өгөгдлийн цуглуулалт, түүний хамрах хүрээ, чанар маш чухал.

Улс орнууд ерөнхийдөө дараах дөрвөн гол хандлагын хүрээнд орон сууцны үнийн индексийг тооцож байна. Үүнд: 1) Бүлэглэх арга, 2) Дахин худалдааны арга, 3) Хедоник регрессийн арга, 4) Үнэлгээнд суурилах арга.

Манай улсад ҮСХ бүлэглэх аргаар орон сууцны үнийн индексийг улирал тутам тооцож байгаа бол Тэнхлэг зууч компани хедоник регрессийн аргаар сар тутам тооцож байна.

Хедоник регрессийн арга нь тухайн орон сууцны чанарын нарийн ялгаануудыг харгалзаж, үнийн цэвэр өсөлтийг илүү нарийн тооцдогоороо давуу талтай.

Э.Үүлэн