ХӨНДӨХ СЭДЭВ: Орон сууцны үнийг одоо л буулгадаг цаг

Улаанбаатар хотын гэр хороололд 220 мянган айл гэр болон байшин сууцанд амьдарч байна. Орон сууцны барилга хүрээгээ тэлсээр хотын төв болон Зайсан орчимд барилгажуулалт эцэстээ тулж, сүүлийн жилүүдэд Нисэх, Яармаг хавиар барилгын ажлууд эрчимтэй өрнөсөөр. Энэ сарын байдлаарх орон сууцны дундаж үнийг сонирхоход, нийслэлийн Баянгол дүүрэгт шинээр ашиглалтад орсон нэг метр квадрат орон сууцны үнэ 1.2-2.5 сая төгрөгийн үнэтэй.

Сонгинохайрхан дүүрэгт дунджаар хоёр сая орчим төгрөгт байгаа бол сүүлийн жилүүдэд орон сууцных нь эрэлт ихэссэн Хан-Уул дүүрэгт 1.6-4.5 сая төгрөгийн үнээр худалдаалагдаж байна. Тухайлбал, Хан-Уул дүүрэгт байрлах Герман стандартын хороолол гэгдэх “Гэрэгэ вилла”-д дөрвөөс таван өрөө орон сууцны нэг метр квадрат нь 4.4-4.5 сая төгрөг гэх жишээтэй. “Тэрбумаар үнэлэгдэх сууцаа хямд үнээр авлаа” гэж ярих нэгэн байхад ганцхан өрөө байр авчихаад 20 жил зүтгэж яваа хүмүүс нь хамаагүй олон. Эдийн засаг уруудаж байгаа цагт орон сууцны үнэ буучихвал тэр олон хүний хөлийн тушаа, нурууны ачаа илт хөнгөрнө.

Тэгвэл орон сууцны үнэ буух боломжтой гурван шалтгаан байна.

Нэгдүгээрт, орон сууцны гол худалдан авах эх үүсвэр болох ипотекийн зээл олголтыг энэ жил эрс танасан.

Тодруулбал, хөнгөлөлттэй зээлийн санхүүжилтэд Засгийн газраас 60 тэрбум төгрөг зарцуулах юм. Найман хувийн хүүтэй 20 жилийн хугацаатай ипотекийн зээлээр хоёр өрөө орон сууцыг 60 сая төгрөгөөр иргэдэд олголоо гэхэд 60 тэрбум төгрөгөөр 1000 өрхийг орон сууцжуулах боломжтой гэсэн үг. 2019 онд 6400 гаруй өрх хөнгөлөлттэй зээлээр орон сууцанд орсон бол 2020 онд иргэдийн орон сууцтай болох боломж хэд дахин багаслаа. Ипотекийн зээл олголт буурснаар худалдан авагч цөөрч, нэмээд цар тахалтай холбоотойгоор орон сууц худалдан авах боломжтой хүмүүсийн тоо цөөрөх нь гарцаагүй. Үүгээр юу хэлэх гээд байна вэ гэхээр үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээр эрэлтээс давсан нийлүүлэлт бий болсон нь үнээ буулгаж хэрэглэгчээ татах сонголтыг худалдаа эрхлэгчдэд үүрүүлж магадгүй юм.

Зах зээл дээр 36 мянган айлын шинэ орон сууц хэрэглэгчээ хүлээж нийлүүлэгдээгүй үлдсэн хэвээр байгааг “Тэнхлэг зууч” компаниас Монголбанктай хамтарч тооцдог “Орон сууцны үнийн индекс”-ийн 2019 оны сүүлчийн сарын үзүүлэлтээс харж болно.

Хоёрдугаарт, орон сууцны үнийг буулгах, үгүй ядаж нэмэгдүүлэхгүйн тулд төрөөс зохицуулалтууд хийсээр байгаа. Сүүлийн жишээнүүдээс дурдвал, энэ жил “150 мянган айлын орон сууц” гэх үндэсний хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэхээр батлагдлаа. БНСУ-аас Монгол Улсын Засгийн газарт үзүүлж буй 500 сая ам.долларын хөнгөлөлттэй зээлээр 7000 айлын орон сууц бүхий “Солонго-1”, “Солонго-2”, “Баянголын ам”-ны түрээсийн орон сууцыг барихаар төлөвлөж, хэлэлцээнд гарын үсэг зураад удаагүй байна. Барилгын компани, төр, иргэдийн хоорон дахь харилцан хамаарал бүхий уялдаа холбоонд тулгуурлаж зах зээлд хямд үнээр орон сууц нийлүүлэх санаа анх 2012 онд биеллээ олсон. Тухайн үед манай улсад орон сууцны үнийн өсөлт “тэнгэрт хадаж” 68 хувьд хүрсэн түүхтэй. Тиймээс Засгийн газраас зохицуулалт хийж, “Төрийн орон сууцны корпорац”-ыг хөдөлгөөнд оруулж ашиглан, эхний ээлжийн “Буянт-Ухаа 1” хорооллыг барьсан. Улмаар тус орон сууцны нэг метр квадратыг нь тухайн үеийн хамгийн бага ханш 1.2 сая төгрөгөөр борлуулж, хөнгөлөлттэй зээлээр иргэдэд олгосон. Үүнээс өмнө болон хойно “Буянт-Ухаа 2, 3”, “40 мянган айлын орон сууц”, “100 мянган айлын орон сууц” гээд 21 аймагт хүртэл төрийн орон сууцыг барина хэмээн ярих болсон. Хэрэгжсэн, хэрэгжээгүй бүгд л хөнгөлөлттэй зээлээр хямд үнэтэй орон сууцыг дундаж болон дунджаас доогуур орлоготой өрхүүдэд нийлүүлж, зах зээлийн үнийг тогтворжуулах төр, засгаас авсан арга хэмжээ байлаа.

Гуравдугаарт, орон сууц үнэтэй босоход хамгийн ихээр нөлөөлдөг барилгын материалыг дотоодоос хангаж, үнийг бууруулах боломжтойг хэлэх мэргэжилтнүүд бий. Жишээлбэл, Монголын барилгачдын холбооны ерөнхийлөгч М.Батбаатар хэрэглэгчид очих орон сууцны метр квадратын үнийг 1.4 сая төгрөг байлгах боломжтой гэж хэлсэн. Барилгад хамгийн их ашигладаг арматурыг хил гаалийн татвараас чөлөөлснөөр хямд тусаж, хямд материал ашиглаад ирэхээр барилгын үнэ буух боломжтой гэж тэрбээр үзэж байгаа юм. Ингэснээр орон сууцны нэг метр квадрат нь 1.2 сая төгрөгөөр босож, үйлдвэрлэгч ашгаа тооцоод 1.4 сая төгрөгөөр хэрэглэгчид хүрэх боломж хангалттай бий гэсэн. Нөгөө талаас “Орон сууц бол иргэдийн анхдагч хэрэглээ, хэзээ нэгэн цагт худалдаж авах л ёстой чухал хэрэглээ, үнэ буулаа гэхэд огцом буух боломжгүй” гэж үзэх хүмүүс ч бий. Гэхдээ барилгад ашигладаг мод, элс, хайрга гээд олон чухал түүхий эдийг дотоодоос авах боломжтой. Цаашлаад үйлдвэрлэх боломж, бололцоотой түүхий эдүүд ч бий. Цар тахлын үед дэлхий нийтээрээ эдийн засагтаа хориг тавьсан цаг үед дотоодын үйлдвэрлэлээ, тэр дундаа барилгын материал үйлдвэрлэлээ дахин нэг эргэж харах, үйлдвэрлэлийг ахисан шатанд гаргах хүсэл тэмүүлэл хэрэгжээсэй. Ингэж чадвал ашиглаж буй барилгын материалынхаа 80 орчим хувийг Хятадаас оруулж ирдэг манай улсын хувьд хэзээ нэгэн цагт хийх л ёстой томоохон өөрчлөлтийг хийж чадна. Одоогоор дэлхийн зах зээлд нефтийн үнэ буурсан. Монгол Улс өргөн уудам газар нутагтай учраас орон сууц барих газрын үнэ дэлхийн жишгээс хэд дахин хямд тусдаг гэх мэт ашигтай нөхцөл байдлуудаа бодож үзэхээс өөрцгүй юм.