Б.Билэгтсайхан: Яг одоо орон сууц худалдаж авахад ХАМГИЙН ТОХИРОМЖТОЙ үе

“Барилга Эм Эн” ХХК-ны судалгааны албаны дарга Б.Билэгтсайхантай орон сууцны үнэ ханш болоод цаашдын чиг хандлагын талаар ярилцлаа.

-Зах зээлд орон сууцны борлуулалт хэр байна вэ? 

-Сүүлийн гурван жил орон сууцны нийлүүлэлт ихээр нэмэгдэж байна. Өнгөрсөн жил борлогдоогүй 8 мянга орчим орон сууц байсан бол үүн дээр нэмээд 2016 онд  10 мянган орон сууц нэмэгдсэн.  Хуучин орон сууц мөн 10 мянга гээд үзвэл зах зээлд нийт 28 мянган орон сууц эзнээ хүлээж байна.

-Дүүрэг тус бүрт хичнээн төсөл хэрэгжиж байна вэ? 

-Орон сууцны төслийг гурван зэрэглэлээр буюу стандарт, стандарт сайн, тансаг  гэж аваад үзвэл стандарт  орон сууц  нийт төслийн 54 хувь буюу 52  төсөл, стандарт сайн  35 хувь буюу 71 төсөл тансаг зэрэглэл нь 11 хувийг эзэлж байна. Байршлын тухайд, Хан-Уул болон Баянзүрх дүүрэгт хамгийн их  буюу нийт  төслийн 64 хувь нь  хэрэгжиж байна.

-Үнийн тухайд?

 -Орон сууцны зэрэглэл нь үнийн түвшингээс хамаардаг. Сүүлийн арван сарын байдлаар дундаж үнэ стандарт зэрэглэлтэй нь 1.600 мянга,  стандарт сайн 2.200 мянга, тансаг орон сууц 3.800 мянга  орчим  байна.

-Орон сууцны үнэ хэд байвал иргэд худалдаж авах боломжтой бол?

 -Орон сууц хайж буй иргэдийн 21 хувь нь 1.5 сая төгрөг хүртэлх, 24 хувь нь 1.51-1.89 сая төгрөгийн үнэтэй байр сонирхож байна. Өөрөөр хэлбэл, 1.9 сая төгрөгөөс хямд үнэтэй орон сууцыг 45 хувь, 1.9-2.0 сая төгрөгийн үнэтэй орон сууцыг 41 хувь нь авахаар төлөвлөдөг гэсэн үг. Харин 2.1-2.4 сая төгрөгийн үнэтэй орон сууцыг 4 хувь, 2.41 сая төгрөгөөс дээш үнэтэй орон сууцыг 10 хувь нь сонирхож байна.

-Найман хувийн зээл зогсоод багагүй хугацаа өнгөрч байна. Үүнийг дагаад орон сууцны борлуулалт эрс буурсан болов уу?

-Хэрэглэгчийн судалгаагаар аваад үзвэл нийт хэрэглэгчийн 84 хувь ипотекийн зээлээр байртай болох боломжтой байдаг байна.  Үлдсэн бага  хэсэг нь бэлэн мөнгөөр болон бартераар худалдаж авах сонирхол байна. Ер нь орон сууцны борлуулалт ипотекийн зээлээс ихээхэн хамаардаг. Дээрх 84 хувь нь  ипотекийн зээл зогсохоор төдий чинээ л буурна гэсэн үг. Бид орон сууцны төсөл хэрэгжүүлэгч, борлуулагч компаниудад зориулсан худалдан авагчийн зан төлвийн судалгааг орон сууц идэвхтэй хайж буй 450 хүнийг хамруулан гаргасан байгаа. Үүнээс харахад, одоо амьдарч буй орон сууц, хашаа байшингаа зарж, байрны урьдчилгаагаа бүрдүүлэх гэсэн иргэдийн эзлэх хэмжээ 19 хувь байна. Мөн урьдчилгаа мөнгө нь хараахан бүрдээгүй буюу 10-29% бүрдэлттэй байгаа иргэд 15%-ийг эзэлсэн. Урьдчилгаа мөнгө нь 31-50 хувь бүрдсэн нь 6 хувь, 51-99 хувь бүрдсэн хэрэглэгч 1 хувь байна.

Мөн бартер солилцоо, орон сууц зарагдсан тохиолдолд, гаднаас мөнгө орж ирсний дараа 100 хувь бэлэн мөнгөөр авах боломжтой гэсэн хэрэглэгчдийн тоо 29 хувь болох өндөр үзүүлэлттэй гарсан. Эдгээрийг нэгтгэн дүгнэвэл, урьдчилгаа төлбөр 30-50 хувь бүрдсэн хэрэглэгчдийн тоо 35 хувийг бүрдүүж байна. Эндээс харахад, төсөл борлуулагчид, үл хөдлөх хөрөнгийн компаниудын хувьд ипотекийн зээлийн урьдчилгаа бүрдүүлж чадахгүй байгаа 34 хувьд тохирсон боломжийг нь зах зээлд гаргаж, бусдаас ялгарах онцлог, давуу талаа бий болгох боломж нээлттэй байгаа нь ажиглагдлаа. Албан бус тоогоор 200 мянган хүн хилийн чанадад  ажиллаж, амьдардаг гэх тооцоо бий. Эдгээр хүмүүс руу чиглэсэн маркетинг явуулбал орон сууцны эрэлт тодорхой хэмжээгээр нэмэгдэнэ. Монголд байгаа хэрэглэгчидтэй харьцуулбал 30-50 хувийн урьдчилгаа төлөх хуримтлал бий болгосон байдаг. Хамгийн гол нь тэдэнд мэдлэг мэдээлэл маш хомс байна л даа.

 -Орон сууцны зээлийн шаардлагыг худалдан авагчид хэр хангаж байгаа бол?

-Судалгаанд хамрагдсан иргэдийн 33 хувь буюу  гурван хүн тутмын нэг нь зээлийн шаардлагыг хангасан. 38 хувь нь хангаагүй дүнтэй байна. Бэлэн мөнгөөр орон сууц авах хэрэглэгчид 25 хувь, бартераар авах иргэд 4 хувийг  тус тус бүрдүүлсэн. Хангаагүй хэрэглэгчдийн тоо өндөр хувьтай байгаа нь  арилжааны банкууд эрсдлээс хамгаалж худалдан авагчдад  маш өндөр шаардлагыг тавьдаг. Жишээ нь, эцэг эх нь хүүхдэдээ  10 сая төгрөг өгсөн байлаа гэхэд үүнийгээ нотлох зэрэг хэд хэдэн шат дамжлагтай байсан  заалтыг саяхан хаслаа. Үүнийг би маш зөв шийдвэр гэж харж байгаа. Мөн барилгын компаниуд  урьдчилгаанд тодорхой байдлаар дэмжлэг үзүүлбэл эрэлт нэмэгдэнэ.

-Худалдан авахыг хүсч буй  талбайн хэмжээний тухайд?

Иргэд ипотекийн зээлд хамрагдах боломжит хэмжээ, өрхийн орлоготойгоо уялдуулсан талбайн хэмжээний дагуу орон сууц хайж байна. Судалгаанд хамрагдсан хүмүүсийн 35 хувь нь 41-50 м.кв, 21 хувь нь 40 м.кв-аас бага, 21 хувь нь 51-70 м.кв, 16 хувь нь 71-90 м.кв талбайтай байр авах сонирхолтой байна. Талбайн хэмжээ хамгийн том буюу 91-130 м.кв орон сууцыг судалгаанд хамрагдагсдын 7 хувь нь сонирхож байна. Ипотекийн зээлээр худалдан авах орон сууцны талбайн дээд хязгаар өмнө нь 80 ам.метр кв байсныг өөрчилж, дээд хязгаарыг 100 ам.метр кв, зээлийн хүүг найман хувь байх тогтоол саяхан гарлаа. Энэ нь одоогийн амьдарч буй байраа сайжруулах гэж байгаа хэрэглэгчдэд томоохон боломж давуу талыг олгож байна л даа.

-Иргэд аль дүүрэгт илүүтэй орон сууц худалдан авахыг хүсэж байна вэ?

-Иргэдийн 29 хувь нь Баянзүрх дүүрэг, 27 хувь нь Хан-Уул дүүрэгт орон сууц худалдан авахыг хүсэж байна. Энэ нь тус хоёр дүүрэгт байр авах сонирхолтой иргэд олон байгааг  харуулж байгаа юм. Бусад дүүргийн тухайд, Баянгол дүүрэгт 14 хувь, Сонгинохайрхан дүүрэгт 9 хувь, Сүхбаатар дүүрэгт 8 хувь, Чингэлтэй дүүрэгт орон сууц авах сонирхолтой иргэд 6 хувь тус тус байна.  Мөн хэрэглэгчдийн 8 хувь нь ямар нэгэн дүүрэг, байршил заахгүйгээр боломжит орон сууцыг худалдан авах сонирхолтой байгаа нь судалгаанаас ажиглагдлаа.  Өрөөний тухайд авч үзвэл, хэрэглэгчдийн 11 хувь нь 1 өрөө, 40 хувь нь 2 өрөө, 32 хувь нь 3 өрөө байр авах сонирхолтой байдаг.

-Цаашид орон сууцны үнэ буурах уу. Иргэдийн дунд  байрны үнэ  улам буурна  гэх хүлээлт бий  болчихлоо.  Хүлээх үү,  эсвэл одоо худалдаж авах нь зөв үү?

-Тиймээ. Хэвлэл мэдээллийн хэрэгслүүдээр "зах зээлд 28 мянган орон сууц эзнээ хүлээж байна" гэх мэдээлэл их гарч байгаа учраас иргэд цаашид байрны үнэ буурна гэсэн хүлээлттэй байна. Нөгөө талаас орон сууцны үнэ эдийн засгийн өсөлттэй нягт уялдаатай байдаг. Томоохон төсөл хэрэгжүүлж байгаа компаниуд борлуулалтгүйн хэрээр зарлага өндөр гарч байгаа учраас орон сууцны үнээ боломжит хэмжээнд буулгасан байгаа. Жижиг төслүүдийн хувьд ч мөн адил  мөнгөө эргэлтэд оруулах сонирхолтой байна.

Орон сууцны үнийн ерөнхий төлвийн тухайд ярихад, хуучин орон сууцны үнэ сар бүр тодорхой хэмжээгээр буурч байгаа бол шинэ орон сууцны үнэ тогтворжих хандлагатай байна. Иргэд үнэ буурахыг хүлээх гэхээсээ илүүтэй худалдан авах нь зөв сонголт гэж зөвлөмөөр байна. Нөгөө талаас орон сууцны борлуулалт муу байх хэрээр  барилгын материалын борлуулалт хумигдах төсөл хэрэгжүүлэгч компаниуд зогсонги байдалд орох, мөн барилгын салбарт ажиллаж байгаа 100 мянган ажилчид  ажилгүй болох зэрэг эрсдлийг дагуулж болзшгүй байна. 

-Орон сууц худалдан авахдаа юуг илүүтэй чухалчилж байна вэ?

-Орон сууц худалдаж авна гэдэг амьдралдаа хийх чухал сонголтуудын нэг. Хамгийн чухал нь үнэ цэнээ алдахгүй байхыг л илүүд үзэх хэрэгтэй. Худалдан авагчдыг анзаараад байхад бусад жижиг зүйлст ач холбогдол өгдөг сул тал бий. Хуучин орон сууцны 60-70 хувийг 2000 оноос хойшхи орон сууц эзэлж байна. Хуучин орон сууц буюу ашиглалтад ороод удаагүй байгаа орон сууцыг хэдхэн жил болоод л солих хандлага их байна. Үүнд мэдээж олон хүчин зүйлс  нөлөөдөг. Эдийн засгийн хүндрэлийг дагаад орон сууцны үнэ буурч байгаа энэ үед буцаад зарах гэхээр тухайн авсан үнээрээ зарж чадахгүй байх аль эсвэл огт зарагдахгүй байх зэрэг эрсдлүүд байна. Тэгэхээр орон сууц худалдан авахаар хайж байгаа хүмүүс өөр хооронд нь төслүүдийг харьцуулан судалж үзээд хэзээд үнэ цэнэ алдахгүй байх сонголтыг хийх хэрэгтэй. Сүүлийн үед иргэд агаарын бохирдол болон хөрсний бохирдол, тухайн барилгын компаний нэр хүнд зэргийг чухалчилдаг болсон байна.

-Зах зээлд борлогдоогүй үлдсэн байруудыг борлуулах тал дээр төр засгийн зүгээс ямар шийдвэр бодлогыг явуулаасай гэж бодож байна вэ?

-Яам нэн түрүүнд зах зээл дээр борлогдоогүй үлдсэн орон сууцыг борлуулах тал дээр анхаарч ажиллах шаардлагатай байна. Яамны хэд хэдэн уулзалтуудад энэ асуудал хөндөгдөж байгаа. Судлаач хүний хувьд хэлэхэд, гадаад зах зээл яг одоогийн нөхцөлд  хамгийн боломжит зах зээл нь байна. Шинэ орон сууц худалдан авах хүсэлтэй байгаа иргэдийг аваад үзвэл, 1.200 мянгаас 1.500 мянга хүртлэх  өрхийн орлоготой хэрэглэгчид их байна. Дээрх хэрэглэгчдийн хувьд Буянт-Ухаа орон сууцанд ч орох санхүүгийн чадвар хомс. Тиймээс гадаадад ажиллаж, амьдарч байгаа  30-50 хувийн урьдчилгаа бүрдүүлсэн иргэд рүү чиглэгдсэн бодлого хэрэгтэй.  Мөнгөн шилжүүлэг хийх гэхэд хүртэл тэдэнд хүндрэл гардаг. Нөгөө талд олон жил гадаадад ажилласан учраас зээлд хамрагдах боломжгүй, нийгмийн даатгал төлдөггүйгээс үүдсэн бэрхшээл их тулгардаг. Энэ бүхнийг шийдвэрлэхээс гадна орон сууцны төслүүдийн мэдээллийг нээлттэйгээр хүргэх нь чухал байна.  

Ярилцсанд баярлалаа.

Б.Алтжин