Шинэ орон сууц худалдан авахдаа юуг анхаарах ёстой вэ?

Шинэ орон сууц худалдан авагчдад зориулж дараах зөвлөгөөг өгч байна. Орон сууц худалдан авна гэдэг лангуун дээрээс талх худалдан авахтай адил амар зүйл биш билээ.
Ингээд та бүхэнд зөвлөхөд:
01. Та үнэхээр орон сууцтай болохыг хүсч байна уу. Эрсдэлээ та сайн тооцоолсон биз. Хэрвээ та банкны зээлээр орон сууц авах гэж байгаа бол сард төлөх хүүгээс гадна, орон сууцны ашиглалтын зардал болох дулаан, цахилгаан, цэвэр бохир ус, хог, СӨХ гэх мэтчилэн сар бүр төлөх урсгал зардалаа сайн бодох хэрэгтэй. Орон сууцтай болох нь илүү их хариуцлага ногдож байгаа боловч, эцсийн дүндээ өөрийн гэсэн гэр оронтой болж байгаа нь авууштай. Орон сууц худалдан авагчдын 60-аас илүүгүй хувь нь банкны зээлээр орон сууц худалдан авдаг.
02. Юуны өмнө банкны зээл нь хатуу дүрэмтэй тоглоом гэдгийг танд сануулмаар байна. Та нэг л банкинд  зээлийн  чинь хугацаа хэтэрвэл бусад банкнд ч гэсэн найдваргүй зээлдэгч  болно. Иймээс зээл хүсэгч та хувийн зохион байгуулалт сайтай төлөвлөгөөтэй ажилладаг байх хэрэгтэй. Улсын комисс хүлээж авсан бүх орон сууцанд банкууд зээл олгож байгаа . Ихэнх банкууд урьдчилгаа 30 хувь төлөх чадвартай, байнгын орлоготой байхыг шаарддаг.  Та юуны өмнө орон сууцны зээл олгож байгаа  банкуудын хүүг  харьцуулж судлах хэрэгтэй.
Банкуудын тавьж байгаа ерөнхий шаардлага нь

1. Хугацаа хэтэрсэн өр төлбөргүй байх.
2. Зээлээ эргэн төлөгдөх тогтмол орлоготой байх. Орлого нь банкны хуулбар болон бусад баримтаар үндэслэгдэнэ.
3. Зээлдэгчийн татварын дараах орлогын 50% нь зээлийн сарын төлбөрт хүрэлцдэг байх. 
4. Худалдан авах орон сууцныхаа 30-аас дээш хувийг санхүүжүүлэх чадвартай байх.  

Урьдчилгаа төлбөр өндөр байх тусам хүү нь бага болдог гэдгийг  эрхбиш  та  мэднэ биз ээ.  Мэдээж та 100% төлбөрөө төлбөл бүх зүйл асуудалгүй харин танд орон сууц хайх л үлдэж байна.

03. Орон сууц худалдан авахад дараах гурван хүчин зүйл нөлөөлнө. Дүүрэг, өрөөний сонголт, мкв үнэ ханш. Энэ гурвыг нэгтгэнэ гэдэг маш хэцүү.Хүмүүс ихэвчлэн байр авах дүүргээ эхэлж сонгодог.  Ажил сургууль цэцэрлэг гээд л амьдралынхаа аль ойрхон газарт орон сууц хайдаг.  Дараа нь өрөөний сонголт.  Амьжиргааны түвшнээсээ хамааран орон сууцны сонголт гарч ирнэ. Сүүлд нь яах аргагүй хамгийн чухал зүйлийн нэг мкв үнэ. Та сонгосон дүүргээсээ хоёр өрөө орон сууц хайлаа гэж бодъё.  Мкв талбай нь болж байна.  Даанч үнэтэй. Эсвэл бүүр эсрэгээрээ мкв нь боломжийн үнэтэй ч хоёр өрөө байр байхгүй.  Дээрх 2 сонголтууд аль аль нь байлаа орчин нь таалагдахгүй гээд олон асуудал гарч ирнэ. Нэг чухал асуудлыг энд дурдахад хүмүүс тэр дүүрэгт хоёр өрөө шинэ орон сууц хэдэн саятай байгаа вэ?  гэж асуудаг.  Хуучин орон сууцны  хувьд дүүргээс нь хамаараад нэг болон хоёр гурван өрөөний үнэ ханш гарч болно. Харин шинэ орон сууцыг дүүргээс нь хамааруулж багцалж болдоггүй. Хоёр өрөө байр зураг төслөөсөө хамаарч хэдэн ч мкв-тай ч байж болно. Түүнийг нь компаниудын тогтоосон үнэ ханшаар тооцон бодоход янз бүрийн зөрүү гарч ирнэ. Шинэ орон сууцыг  дүүргээс нь хамааруулаад үнийн дүнгийг дундчилж гаргаж болно. Ж:нь СХДүүргийн барилга мкв нь 1.000.000  дотор байна гэх мэтчилэн. Зарим нэгэн барилгын компаниудад мкв үнэ нь 1.150.000-1.300.000 төгрөгийн хооронд байдаг. Энэ  үнийн зөрүү нь  дараах хүчин зүйлүүдээс хамаардаг. Давхраас, цонх нь аль зүг харснаас, төлбөрийн шатлалаас дээрх зөрүү гардаг. Орон сууцаа сонгохоос тань өмнө нэгэн  үнэтэй зөвлөгөөг танд хүргье.

04. МХЕГ-аас орон сууц худалдан авагчдад зориулж дараах зөвлөгөөг өгч байгааг дуулгахад таатай байна.
- Тухайн барилгын газар олголтын захирамж, гэрээ, гэрчилгээ хүчин төгөлдөр эсэх, техникийн нөхцлийг холбогдох байгууллагуудаас бүрэн авсан байдлыг нэгбүрчлэн нарийвчлан үзэх;
- Барилгын зураг төслийг батлагдсан зургийн даалгаврын дагуу боловсруулсан байдал, хуулийн дагуу зураг төсөлд бүрэн магадлал хийгдсэн эсэхийг үзэж, гаргасан дүгнэлттүүдтэй нь танилцах;
-Барилга угсралтын ажлаа эхлэхдээ мэргэжлийн хяналтын байгууллагаас зөвшөөрөл авсан эсэх;
-Захиалагч, гүйцэтгэгчийн эдийн засгийн чадамж, дадлага, туршлага зэргийг нарийвчлан судалж мэдсэн байх; Тухайлбал урд нь барьж ашиглалтад оруулсан орон сууцны барилгын одоогийн чанар байдал, оршин суугчдын санаа бодлыг судалж мэдэх;
-Гүйцэтгэгч, захиалагч байгууллагын өр, авлагын тухай ерөнхий мэдээллийг харъяа татварын албанаас лавлах; Энэ тухай лавлаж мэдэхийг санхүүгийн чадвартай аж ахуйн нэгж, байгууллагууд санал болгодог.
-Барилга угсралтын ажлын чанар байдлын талаар зураг төслийн зохиогч болон мэргэжлийн хяналтын байгууллагаас албан ёсоор өгсөн дүгнэлт, албан шаардлага, санал, зөвлөмж гарсан эсэхийг тодруулах, байгаа бол түүнтэй нарийвлан танилцах;
-Орон сууц захиалж гэрээ байгуулахдаа албан ёсны захиалагч хэн болохыг нарийвчлан тогтоож, зөвхөн түүнтэй гэрээ байгуулах;
-Улсын хүлээж аваагүй буюу комисс ажилласан ч акт баталгаажаагүй байхад захиалагчийн шахалт, хүсэлтээр орон сууцандаа орохгүй байх шаардлагатай.
-Баригдаж дууссан барилгаас орон сууц худалдаж авах тохиолдолд эхний ээлжинд барилгыг хүлээж авсан тухай улсын комиссын актыг эх хувиар нь үзэх, оршин суугчдын санал зөвлөмжийг авах хэрэгтэй. Та орон сууц худалдан авахдаа эдгээр зөвлөмжийг заавал мөрдөөрэй. Ихэнх хүмүүс улсын комисс хүлээж авсан орон сууцыг онцолдог.

05. Таны сонгосон орон сууц улсын комисс хүлээж авсан эсвэл дүүргэлт нь хийгдсэн захиалга авч байгаа орон сууц байж болох юм. Нэг талаас Улсын комисс хүлээж авсан орон сууц нь банкны зээлд хамрагдах нь хамгийн том боломж. Шууд нүүж ороход бэлэн, амьдарч болно гэсэн баталгааг улсын комисс танд өгч байна гэсэн үг. Нөгөө талаас дотор талын засал хийгээгүй байна гэдэг нь өрөөний сонголтын зохион байгуулалтыг өөрчилж, обойныхоо сонголтыг хийж болох нь давуу талтай. .Дээрээс нь барилгын явцад та хяналт тавих боломжтой. Ямар материалаар юу хийж байгааг нь харах боломжтой. Ингэснээр таны үл хөдлөх хөрөнгөндөө итгэх итгэл найдвар илүү төрнө гэсэн үг. Хэдийгээр эдгээр сайн давуу талууд байх ч гэлээ болгоомжлох зүйлүүд олон бий. Та орон сууцанд захиалга өгөхдөө тухайн барилгын гүйцэтгэлийг нь харах хэрэгтэй. Зарим нэгэн компаниуд барилга барих үнийн дүнгийнхээ тал мөнгөтэй байж барилгаа эхлүүлдэг. Дутуу мөнгөө орон сууц захиалагчийн төлбөрөөс мөнгө босгох тохиолдлууд бий. Хэрэв тухайн орон сууцанд захиалга орж ирэхгүй байвал яах вэ? Энэ нь шууд барилгын чанарт нөлөөлдөг. Төсөв ёсоор 1 кг барилгын түүхий эдийг 2000 төгрөгөөр авах байсан бол 1500 болж чанаргүй зүйл худалдан авах жишээтэй. Тиймээс барилгын чанар материалын чанараас гэдэг нь аргагүй л үнэн үг.
06. Та сонгосон орон сууцныхаа чанарыг нь яаж мэдэх вэ? Барилгын чанар компаний нэр хүндэд оршдог гэдгийг та нэг бодоод үзээрэй. Бид амьжиргааныхаа түвшнээс хамаараад мкв үнэнд ач холбогдол өгөөд чанарын асуудлыг орхигдуулдаг тал бий. Та байр захиалахдаа барилгын үндсэн хийцийг нь заавал асуугаарай.  Сүүлийн үеийн барилгуудыг  карказ эсвэл  бүрэн цутгамалаар барьж байгаа.  Мэдээж  бүрэн цутгамал барилга нь хамгийн  чанартайд тооцогдоно.  Орон сууцыг болж өгвөл  өвөл авбал зүгээр. Наад зах нь л дулаахан эсэхийг мэдэх боломжтой. Вакум цонхны жийргэвч муугаас мөстдөг.Дулаан алддаг.Хэрвээ та дулаарсан үед орон сууц авах гэж байгаа бол оршин суугчдаас нь тухайн барилгынхаа талаар мэдээлэл авах боломжтой шүү дээ. Орон сууцанд хамгийн гол нь сантехник сайн байх хэрэгтэй. Таны амь настай холбоотой зүйлийн нэг нь байгалийн давагдашгүй хүчин болох газар хөдлөлтөд тухайн барилга тэсвэртэй байх эсэхийг асуугаад үзэхэд гэмгүй.
07.  Ихэнх барилгын компаниудын орон сууцны захиалгын танилцуулга  дээр 8 баллын газар хөдлөлтөнд  тэсвэртэй гэж  бичсэн байдаг. Үнэхээр  энэ үг нь бидний амь насанд баталгаа болж чадах уу. 2004 оноос УБ хотын хэмжээнд 600-гаад газар жижиг хэмжээний хөдлөлт болсон гэж байгаа.Төр засгийн нөлөө бүхий  албан тушаалтан  нэгэн  ярилцлагандаа  - Муугаар бодоход нийслэлд 9 баллын газар  хөдлөлт боллоо гэхэд  хотын барилгын 95 хувь, 8 баллын газар хөдлөлтөнд  70 хувь нь нурна гэсэн  тооцоо бий гэжээ.  Улаанбаатар хотыг газар зүйгээр нь хэд хэдэн баллын газар хөдлөх магадлалтайг гаргасан байдаг юм билээ.  Бага баллын газар хөдлөлттэй  газар гээд  байр хайна гэвэл үнэхээр хэцүү. Яагаад гэвэл өнөөдөр орон сууцанд сонголт гэж алга. Орон сууц худалдан авахад дараагийн нэг болгоомжлох зүйл бол гарцаагүй мкв зөрүү.
08. Хуруу хумсаа хугалан байж авсан орон сууц тань зөрүүтэй байвал яах вэ?  1 мкв зөрүү гэдэг саяар тоологдох мөнгө шүү дээ. 2009 онд Стандартчилал хэмжил зүйн үндэсний төвөөс баталсан “Орон сууцны барилгын доторх талбайг тооцох аргачилал”-д зааснаар орон сууц барилгын талбайн хэмжилтийг барилгын зураг төсөл боловсруулах тусгай зөвшөөрөл бүхий үйл ажиллагаа явуулдаг байгууллага хэмжилт хийвэл зохино гэсэн байгаа . 2004-2010 оны хооронд шүүхээр шийдвэрлэгдсэн маргаануудаас нь 50 гаруй хэрэг орон сууцны талбайн хэмжээг тооцохтой холбогдон гарсан хэрэг байдаг юм байна.
Орон сууцны талбайг
- Иргэний хуулийн 142, 147 дугаар зүйлүүд
- Орон сууцны тухай хууль
- Орон сууц хувьчилах тухай хууль
- Орон сууцны барилгын доторх талбайг тооцох аргачлалаар зохицуулагдана.
Иймээс та орон сууцныхаа мкв-т эргэлзээд байвал зураг төслийн  тусгай зөвшөөрөл бүхий байгуулагад хандах нь ээ. Ингээд танд хууль эрх зүйн талаасаа барилгын компанитай гэрээ хийх л үлдэж байна.

09. Та  орон сууц  худалдан авах захиалга өгөхдөө  Орон сууц захиалан бариулах гэрээ хийнэ. Орон сууцны захиалга авч буй  барилгын  компаниудын гэрээ өөр өөр байдаг.  Барилгын компани болон орон сууц худалдан авагч этгээдүүдийн  эрх үүрэг нь нэг эрх тэгш байх хэрэгтэй. Барилгын компани  нь орон сууцаа заасан хугацаандаа ашиглалтанд оруулах  нөгөө талаас захиалагч буюу орон сууц худалдан авагч төлбөр тооцоогоо хугацаанд нь төлөх гэх мэтчилэн. Барилгын компаниуд өөрсдийнхөө эрхээ илүү бичээд үүргээ орхигдуулдаг  тал бий. Ер нь дутуу гүйцэтгэлтэй орон сууцанд захиалга өгөхдөө гэрээнд юу юугүй гарын үсэг зурахаа азнаад үсэг өгүүлбэр бүрийг маш сайн унших хэрэгтэй. Ямарваа нэг маргаан гарлаа  гэхэд таны хийсэн гэрээ шүүх дээр таны талд шийдвэрлэгдэх  ёстой.   Бид таны  орон сууцны гэрээнд төлбөртэй зөвлөгөө өгч  эрсдэлээс хамгаалахад  бэлэн байна. Ингээд улс бидэнд орон сууцанд татварын  хөнгөлөлт эдлүүлж байгааг  танд сануулахад тайтай байна.
10. Нийгмийн даатгал сар бүр төлөгч иргэн та  анх удаа орон сууц авч байгаа бол хувь хүн орлогын албан татвараас 3 сая төгрөг буцаан авах эрхтэй.  Хувь хүний орлогын албан татварын хууль-ийн 16 дугаар зүйлд, 16.1.12. Хувь хүн өөрийн орлого болон банк, санхүүгийн байгууллагаас авсан зээлийн хөрөнгөөр амьдран суух зориулалтаар анх удаа хувьдаа орон сууцны барилга барих, эсхүл худалдан авахад зарцуулсан 30.0 сая төгрөгөөс дээш хэмжээний хөрөнгөтэй тэнцэх орлого -ыг албан татвараас чөлөөлнө гэж заасан байдаг. Та жил бүрийн 2 дугаар сарын 15-ны дотор, амьдран суугаа нутаг дэвсгэрийнхээ татварын албанд доорх баримтуудыг бүрдүүлж өгснөөр, татварын чөлөөлөлт эдлэх эрхтэй. Хувь хүний орлогын албан татварын чөлөөлөлт эдлэхэд бүрдүүлэх материал:
        - Хүсэлт  /Тусгагдах зүйлс: Татварын албанд болон Төрийн санд хандах, Овог нэр, ажлын газар, хуулийн заалт, харилцагч банк, хувийн дансны дугаар,  гэрийн хаяг, утас, гарын үсэг, огноог оруулж бичих/
       - Иргэний үнэмлэхний хуулбар /Нотариатаар баталгаажсан /
       - Оршин суугаа газрын хорооны тодорхойлолт /Ам бүл хэд, оршин суугаа хаяг/
       - Нийгмийн даатгалын дэвтрийн хуулбар /Нотариатаар баталгаажсан /
       - Үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөх эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээний хуулбар /Нотариатаар баталгаажсан /
       - Зээлийн гэрээний хуулбар ба зээл авсан этгээдээс мөнгө шилжүүлсэн баримт /Хэрэв хувь хүн орон сууцны барилгыг зээлээр авсан бол зээл авсан банк, санхүүгийн байгууллагатай хийсэн зээлийн гэрээний хуулбар,  зээл олгосон этгээдээс орон сууцны төлбөрийг төлсөн мөнгөний баримт/
      -  Зээл олгосон банк, санхүүгийн байгууллагын албан ёсны лавлагаа тодорхойлолт
      -  Захиалгын болон Худалдах, худалдан авах гэрээ . Орон сууцны барилгыг захиалан, худалдан авахад байгуулсан гэрээний хуулбар/
      -  Байранд төлсөн мөнгөний баримт  /Хувь хүн єєрийн орлогоор орон сууцны барилга худалдан авсан бол тєлбєр тєлсєн хүчин тєгєлдєр баримтууд/
      -Үл хөдлөх эд хөрөнгө борлуулсны албан татвар төлсөн баримт /Татвар тєлєгч хувь хүний өмчилж байсан орон сууц худалдан авсан бол орон сууцаа худалдсан этгээдийн үл хєдлєх хєрєнгє худалдан борлуулсны  2%- ийн албан татвар тєлсєн баримт эсхүл түүний хуулбар /
     -ТатварТөлөгчийн Орлого Татварын Бүртгэлийн дэвтэр
     - Ажлын газрын болон цалингийн тодорхойлолт  /Тодорхойлолтод овог нэр ажилласан хугацаа , албан тушаал , цалингийн дүн , суутгуулсан албан татвар мэдээллийг агуулсан байх/
     - Орлого нотлох бусад баримт  Анхаарах: Хувь хүний өмчилж байсан орон сууц худалдан авсан бол орон сууцаа худалдсан этгээдийн үл хєдлєх хєрєнгє худалдан борлуулсны 2%-ийн албан татвар тєлсєн баримтын хуулбарын авч үлдэх хэрэгтэй.
Орон сууцтай болохын тулд өөртөө таалагдсан орон сууцаа эрж хайхаас эхлээд худалдан авах хүртэл ихээхэн цаг хугацаа  шаардсан хүндхэн ажил мэт боловч эцсийн дүнд нь өөрийн гэсэн орон гэртэй болж байгаа нь хамгийн чухал юм.